L'ENFIA est la taxe foncière annuelle grecque. Elle comporte deux couches : un barème principal, globalement de 2,5 à 16,25 € le mètre carré selon la zone et le type de bien, et une surtaxe patrimoniale qui s'applique dès que la valeur totale des biens d'une personne dépasse 500 000 € — la couche la plus pertinente pour les acheteurs de villas de luxe. Les nouveaux coefficients 2026 intègrent la taille, la localisation et des critères environnementaux (bonus de 5 à 10 % pour les bâtiments verts), et une réduction de 50 % s'applique aux résidences de type village, avec une exonération totale prévue en 2027. Pour une villa typique de Mykonos ou des Cyclades, comptez environ 3 000 à 10 000 €+ par an. Confirmez votre imposition exacte avec un fiscaliste grec, car l'ENFIA est recalculée sur les valeurs officielles et les allègements évoluent.
Comment l'ENFIA est construite : taxe principale plus surtaxe patrimoniale
L'ENFIA (taxe unifiée de propriété immobilière) est prélevée chaque année sur les biens détenus en Grèce et se calcule en deux parties. La taxe principale est établie au mètre carré, sur un barème allant globalement de 2,5 à 16,25 €/m² selon le « prix de zone » du bien (la fourchette de valeur officielle de sa localisation) et des caractéristiques telles que l'âge, l'étage et la façade. Pour un appartement ordinaire, cette taxe principale est modeste ; pour une grande villa en zone élevée, elle grimpe. La réforme 2026 a introduit des coefficients actualisés qui pondèrent la taille, la localisation et — nouveauté — la performance environnementale, avec un bonus d'environ 5 à 10 % pour les bâtiments verts certifiés.
La couche la plus importante pour la clientèle de GADAIT est la surtaxe patrimoniale. Dès que la valeur fiscale totale des biens grecs d'une personne dépasse 500 000 €, une taxe supplémentaire s'applique sur l'excédent, progressive selon la valeur. Comme une seule villa trophée des Cyclades peut à elle seule dépasser largement ce seuil, les acheteurs de luxe paient fréquemment la surtaxe même sur un seul bien. Il existe aussi des allègements ciblés : une réduction de 50 % pour les résidences de type village éligibles, avec une exonération totale annoncée pour 2027 — une politique délibérée de soutien aux zones rurales en déclin plutôt qu'aux îles prime.
Exemple chiffré — une villa à Mykonos / dans les Cyclades
Pour rendre cela concret : une villa importante dans une zone des Cyclades à forte valeur — le type d'actif de Mykonos, Paros ou Santorin qu'achètent nos clients — génère en général une ENFIA de l'ordre de 3 000 à 10 000 € ou plus par an une fois la taxe principale et la surtaxe patrimoniale combinées. Le chiffre exact dépend fortement du prix de zone officiel, de la surface bâtie et du déclenchement ou non de la surtaxe patrimoniale ; deux villas de prix de marché similaire peuvent donc porter une ENFIA différente si leurs valeurs officielles ou leurs localisations diffèrent. Un neuf certifié vert peut réduire de 5 à 10 % la composante principale au titre des coefficients 2026.
Pour un acheteur, l'enseignement pratique est que l'ENFIA est un coût de détention réel et récurrent à modéliser avant l'achat, pas à découvrir après — surtout pour les actifs uniques de forte valeur où la surtaxe patrimoniale s'applique. Le barème, le seuil de surtaxe et les allègements ici proviennent des directives de l'AADE et du récapitulatif fiscal Grèce de PwC et sont directionnels ; votre ENFIA précise dépend de la valeur officielle du bien et doit être confirmée avec un fiscaliste grec, idéalement à partir des données fiscales réelles du bien avant tout engagement.
| Composante ENFIA | Base | Impact typique |
|---|---|---|
| Taxe principale | 2,5–16,25 €/m² selon zone & type | Croît avec la taille & la localisation |
| Surtaxe patrimoniale | Valeur des biens au-delà de 500 000 € | Progressive ; touche les villas de luxe |
| Bonus bâtiment vert | Performance énergétique certifiée (2026) | ≈ −5 % à −10 % sur la principale |
| Allègement résidence de village | Logements ruraux éligibles | −50 % (exonération totale prévue 2027) |
| Villa type des Cyclades | Zone élevée, valeur > 500 k€ | ≈ 3 000–10 000 €+ / an |
Directionnel uniquement. L'ENFIA est recalculée chaque année sur les valeurs officielles (objectives) ; la surtaxe patrimoniale et les coefficients 2026 modifient sensiblement le résultat. Confirmez l'imposition exacte du bien précis avec un fiscaliste grec.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- AADE — Autorité indépendante des recettes publiques (administration fiscale grecque : impôt de transfert, ENFIA, plus-value, succession, registre AMA location courte durée) ↗
- PwC Worldwide Tax Summaries — Grèce (suspension de la plus-value, ENFIA, barèmes des droits de succession) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, fiscales, de location et successorales grecques sont techniques et évoluent souvent — plusieurs allègements ici (suspension de la TVA, suspension de la plus-value) sont limités dans le temps au 31 décembre 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (dikigóros), un notaire (symvolaiográfos) ou un fiscaliste (logistís/forotechnikós) grec pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.