Le processus grec repose sur quatre piliers. D'abord, un numéro fiscal AFM : un numéro à neuf chiffres de l'AADE que tout acheteur doit détenir quelle que soit sa nationalité, obtenable à distance via une procuration à un avocat grec, en général en 2 à 3 jours. Ensuite, trois professionnels : un avocat pour la due diligence du titre, un notaire qui rédige et passe l'acte authentique, et un ingénieur civil qui vérifie la conformité urbanistique et l'absence de construction illégale. L'ouverture d'un compte bancaire grec est fortement recommandée pour les flux de fonds. Avec une procuration, l'essentiel peut être réalisé sans votre présence physique. Faites piloter la séquence par un avocat grec et confirmez chaque étape pour votre achat précis.
Étape un : le numéro fiscal AFM (et le faire à distance)
Rien n'avance dans un achat grec sans un AFM — l'Arithmós Forologikoú Mētrṓou, un numéro d'identification fiscale à neuf chiffres délivré par l'AADE. Il est obligatoire pour tout acheteur de bien quelle que soit sa nationalité, car l'impôt de transfert, l'acte et l'ENFIA récurrente s'y rattachent tous. La partie rassurante pour les acheteurs internationaux est qu'il n'est pas nécessaire de vous déplacer pour l'obtenir : un avocat grec détenant une procuration peut demander votre AFM en votre nom, en général sous environ deux à trois jours. Établir l'AFM tôt — au stade de la recherche plutôt qu'au stade de l'offre — supprime la source la plus fréquente de délai de dernière minute.
Aux côtés de l'AFM, l'ouverture d'un compte bancaire grec est fortement recommandée. L'apport, le solde du prix, les taxes et frais, et tout déblocage de prêt transitent plus proprement par un compte domestique, et cela simplifie le paiement ultérieur de l'ENFIA et des charges. L'AFM et le compte sont des fondations de toute la transaction plutôt que des étapes propres au crédit, c'est pourquoi les mettre en place d'emblée est la préparation à plus fort effet de levier qu'un acheteur puisse faire.
Les trois professionnels : avocat, notaire et ingénieur
La transaction grecque sépare délibérément trois rôles, et recourir aux trois est la pratique standard pour un achat sûr. L'avocat mène la due diligence du titre : recherche au cadastre hellénique et aux registres fonciers pour confirmer le titre net du vendeur, l'absence d'hypothèques, de privilèges ou de revendications, et que le bien peut être transféré légalement. Le notaire est un officier public qui prépare et passe l'acte authentique de vente — le contrat notarié qui transfère effectivement la propriété — et veille au règlement des taxes et à l'enregistrement de l'acte. Point crucial : le notaire est neutre, agissant pour la transaction plutôt que pour l'une ou l'autre partie, d'où l'importance d'un avocat acheteur indépendant pour protéger spécifiquement vos intérêts.
Le troisième professionnel est l'ingénieur civil, et son rôle est facile à sous-estimer. L'ingénieur vérifie que le bâtiment est conforme à ses permis d'urbanisme et qu'il n'y a pas de constructions non déclarées ou illégales — une vérification centrale dans le tableau de risque en Grèce, où des extensions non autorisées peuvent bloquer un transfert tant qu'elles ne sont pas régularisées. Ensemble, avocat, notaire et ingénieur forment l'ossature de la due diligence ; une procuration permet à votre avocat de tout coordonner à distance si vous ne pouvez pas être présent. Cette séquence provient des directives de l'AADE et de la procédure notariale grecque standard et est directionnelle ; confirmez les étapes et documents exacts pour votre achat précis avec un avocat grec.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- AADE — Autorité indépendante des recettes publiques (administration fiscale grecque : impôt de transfert, ENFIA, plus-value, succession, registre AMA location courte durée) ↗
- Notariat hellénique — Acte notarié, honoraires de notaire réglementés et procédure d'acquisition grecque ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, fiscales, de location et successorales grecques sont techniques et évoluent souvent — plusieurs allègements ici (suspension de la TVA, suspension de la plus-value) sont limités dans le temps au 31 décembre 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (dikigóros), un notaire (symvolaiográfos) ou un fiscaliste (logistís/forotechnikós) grec pour votre situation précise avant d'agir.
Questions liées
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.