Quels sont les frais d'achat d'une maison en Grèce pour un étranger ?

Le coût total, ligne par ligne

La Grèce sépare l'impôt sur la transaction des honoraires professionnels, et les deux comptent. L'impôt phare sur un bien ancien (de seconde main) est l'impôt de transfert — le FMA — à 3,09 % : un taux de base de 3 % plus une surtaxe municipale de 0,09 %, calculé sur le plus élevé du prix d'achat et de la « valeur objective » de l'administration fiscale. Ce seul impôt remplace la TVA de 24 % qui s'appliquerait sinon, car les logements anciens sont hors du champ de la TVA. Le neuf éligible et placé sous le régime de suspension de la TVA est également taxé à 3,09 % plutôt qu'à 24 % — un point décisif traité dans notre question dédiée à la suspension de la TVA.

S'ajoutent à l'impôt de transfert les frais professionnels et d'enregistrement. Les honoraires de notaire grecs sont réglementés selon un barème dégressif, globalement 0,65 à 1 % de la valeur, et — détail que beaucoup d'acheteurs oublient — une TVA de 24 % est facturée sur l'honoraire du notaire lui-même. L'enregistrement au cadastre hellénique (Ktimatologio) tourne autour de 0,5 %. Un avocat acheteur, de fait indispensable pour la due diligence du titre, facture en général 1 à 2 % plus TVA. La commission d'agence est standard de marché à 2–4 % plus 24 % de TVA, en général payée par l'acheteur en Grèce. Au total, un budget réaliste tout compris sur un bien ancien est d'environ 8 à 12 % au-dessus du prix.

Exemple chiffré — une villa ancienne à 1 000 000 €

Personne ne le présente proprement, alors le voici. Le tableau modélise une villa ancienne (de seconde main) à 1 000 000 € — l'achat type des Cyclades ou de la Riviera athénienne pour nos clients — où l'impôt de transfert de 3,09 % s'applique plutôt que la TVA. Les chiffres utilisent des taux professionnels standard de marché ; vos conditions exactes d'avocat, de notaire et d'agence varieront, et la TVA est indiquée sur les honoraires qui la portent.

L'essentiel : sur un bien ancien à un million d'euros, comptez environ 90 000 à 110 000 € de frais d'acquisition, soit environ 9 à 11 %. La plus grande variable professionnelle est la commission d'agence (2–4 %), d'où l'intérêt de confirmer d'emblée qui la paie et à quel taux. Ces chiffres sont actuels et directionnels ; la base de valeur objective, le barème exact du notaire et toute surtaxe régionale doivent être confirmés avec un notaire et un fiscaliste grecs pour votre bien précis avant de vous y fier.

Illustratif uniquement, bien ancien (impôt de transfert 3,09 %, pas de TVA). L'impôt de transfert est calculé sur le plus élevé du prix et de la valeur objective. Les honoraires de notaire suivent un barème réglementé dégressif ; les taux d'agence et d'avocat varient. Les positions fiscales sont à confirmer avec un fiscaliste grec.