Pour un particulier, la taxe de 15 % sur la plus-value de revente d'un bien grec est actuellement suspendue — la suspension court jusqu'au 31 décembre 2026, le taux effectif pour un vendeur particulier est donc de 0 % pour l'instant. Il existe toutefois un piège important : si vous vendez trois biens ou plus sur une fenêtre de deux ans, l'administration fiscale peut requalifier l'activité en commerciale, auquel cas la plus-value est imposée au barème progressif du revenu de 9 à 44 % au lieu de bénéficier de l'exonération. Le « 0 % » est donc réel mais conditionné à une vente réellement privée et non répétitive. Confirmez votre position précise avec un fiscaliste grec, car la suspension est limitée dans le temps et la règle de requalification dépend des faits.
La suspension : 0 % pour un vendeur particulier, pour l'instant
La Grèce a légiféré une taxe de 15 % sur la plus-value de revente d'un bien par un particulier, mais son application a été suspendue à plusieurs reprises et la suspension s'étend actuellement jusqu'au 31 décembre 2026. L'effet pratique pour un vendeur particulier aujourd'hui est que la taxe sur la plus-value d'une vente est de 0 % — vous n'êtes pas imposé sur la différence entre le prix payé et le prix de vente. Pour un propriétaire qui achète une villa des Cyclades, la conserve, puis la revend en tant que particulier, c'est une position réellement favorable et une part significative de l'attrait de la Grèce pour les détenteurs de long terme.
Deux nuances pour rester honnête. D'abord, c'est une suspension, pas une abrogation : elle a été renouvelée période par période, et une vente conclue après la fenêtre actuelle doit être vérifiée au regard de la loi alors en vigueur. Ensuite, le 0 % s'applique spécifiquement à la plus-value ; il ne supprime pas les autres coûts de vente (agence, juridique) ni vos obligations dans votre propre pays de résidence fiscale, qui peut imposer la plus-value indépendamment de la suspension grecque. Considérez le 0 % comme un fait côté grec lié à 2026, pas comme permanent ou mondial.
Le piège : trois biens en deux ans
La nuance la plus importante — et celle qui piège les investisseurs plutôt que les acheteurs plaisir — est la règle de requalification. La pratique fiscale grecque traite l'achat et la vente systématiques de biens comme une activité commerciale plutôt que comme une gestion privée de patrimoine. Le déclencheur souvent cité est la vente de trois biens ou plus sur une période de deux ans : franchissez cette ligne et l'administration peut estimer que vous exercez une activité de marchand de biens. La conséquence est lourde — au lieu du régime de plus-value suspendu (0 %), vos profits sont imposés comme un revenu commercial au barème progressif de 9 à 44 %, et d'autres obligations fiscales professionnelles peuvent suivre.
Pour un acheteur d'une résidence unique, cette règle est sans objet ; pour qui constitue ou revend un portefeuille d'actifs grecs, elle est centrale dans le montage. La frontière entre « propriétaire privé » et « entreprise » dépend des faits et repose sur la fréquence, l'intention et le schéma, pas sur un seuil unique tranché ; quiconque vend plus qu'occasionnellement devrait prendre conseil avant la troisième cession plutôt qu'après. Les dates de suspension et le seuil de requalification ici proviennent du récapitulatif fiscal Grèce de PwC et du Code de l'impôt sur le revenu grec ; confirmez les deux au regard de votre historique de transactions précis avec un fiscaliste grec avant de vendre.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- PwC Worldwide Tax Summaries — Grèce (suspension de la plus-value, ENFIA, barèmes des droits de succession) ↗
- AADE — Autorité indépendante des recettes publiques (administration fiscale grecque : impôt de transfert, ENFIA, plus-value, succession, registre AMA location courte durée) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, fiscales, de location et successorales grecques sont techniques et évoluent souvent — plusieurs allègements ici (suspension de la TVA, suspension de la plus-value) sont limités dans le temps au 31 décembre 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (dikigóros), un notaire (symvolaiográfos) ou un fiscaliste (logistís/forotechnikós) grec pour votre situation précise avant d'agir.
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