Combien coûte réellement la vente d'un bien immobilier en Grèce ?

Ce que paie le vendeur, ligne par ligne

Les honoraires d'agence sont le poste principal. L'usage grec veut des honoraires de chaque côté de la transaction, couramment autour de 2 % plus TVA côté vendeur et autant côté acheteur — raison pour laquelle le pourcentage annoncé compte moins que de savoir à quel côté il s'applique. Sur un bien de prestige, ces honoraires se négocient et doivent se juger à ce qui est réellement livré : photographie, film, écriture, diffusion internationale et un acquéreur qualifié — pas une mise en ligne.

Deux documents techniques sont obligatoires et incombent au vendeur. Le certificat d'ingénieur (l'identité électronique du bâtiment, dite E-ID) atteste que le construit correspond à l'autorisé — de l'ordre de 700 à 1 000 euros, davantage s'il faut régulariser des travaux non déclarés, et cette régularisation est la première cause de retard d'une signature en Grèce. Le certificat de performance énergétique (PEA) est exigé pour la quasi-totalité des bâtiments, de l'ordre de 100 à 300 euros.

Viennent ensuite les quitus, peu coûteux mais bloquants : le certificat TAP de la municipalité attestant que les charges municipales sont réglées, le certificat ENFIA prouvant que le bien a bien été déclaré sur les cinq années précédentes, et vos quitus fiscal et social personnels. Aucun n'est cher ; tous prennent du temps, et il suffit qu'il en manque un pour qu'un rendez-vous chez le notaire tombe.

Ce que paie l'acheteur — et pourquoi cela vous concerne

Le chiffre le plus souvent cité pour la Grèce, ce sont les 3,09 % de droits de mutation. Ils sont à la charge de l'acheteur, comme les frais de notaire et l'inscription cadastrale. Cela vous concerne pour une raison : c'est une composante du coût total d'acquisition, donc du montant que l'acheteur compare mentalement à votre prix. Un acquéreur qui a budgété toute la pile ne négocie pas comme celui qui la découvre tard.

C'est aussi pourquoi un dossier prêt vaut de l'argent et pas seulement du temps. Quand le certificat d'ingénieur, le certificat énergétique et les quitus existent déjà au moment où une offre arrive, l'acheteur voit une transaction qui peut se conclure. Quand ils manquent, il valorise l'incertitude — et il la valorise à vos dépens.

Plus-value : 0 % aujourd'hui, sous condition

La Grèce a voté une taxe de 15 % sur la plus-value immobilière des particuliers, et cette taxe est suspendue de report en report — la suspension en cours court jusqu'au 31 décembre 2026. Pour un vendeur réellement particulier, le taux effectif est donc aujourd'hui de 0 %. La condition compte : vendre trois biens ou plus sur une fenêtre de deux ans peut conduire l'administration à requalifier l'activité en commerciale, imposée au barème progressif de 9 à 44 %. Nous détaillons ce point dans notre page dédiée à la suspension.

Comme la suspension est bornée dans le temps et reconduite année après année, caler une vente uniquement dessus revient à parier sur le législateur. C'est une raison de connaître le calendrier, pas une raison de précipiter un bien de prestige sur le marché sans préparation : une vente bâclée coûte plus cher que la taxe qu'elle cherche à éviter.