Le cadre s'est nettement durci. Toute location courte durée doit porter un numéro d'enregistrement AMA obligatoire délivré par l'AADE. Il existe un moratoire sur les nouvelles inscriptions dans le centre d'Athènes (arrondissements 1, 2 et 3) jusqu'au 31 décembre 2026, étendu à Thessalonique dès le 1er mars 2026, plus des restrictions spécifiques à Santorin et Chania. Le revenu locatif est imposé par tranches de 15/25/35/45 %, et une nouvelle « Climate Crisis Resilience Fee » (redevance climatique) de 0,50 à 15 € par nuit s'applique selon la saison et la catégorie. Une règle des 60 jours peut entraîner une requalification si elle est dépassée, et des équipements de sécurité sont obligatoires. Confirmez la position actuelle de votre commune précise avec un fiscaliste grec avant de modéliser les rendements locatifs.
Enregistrement, moratoires et où l'on peut encore louer
Le socle du régime est l'enregistrement. Tout bien proposé en location courte durée doit détenir un numéro d'enregistrement AMA délivré par l'AADE, affiché sur chaque annonce ; louer sans numéro expose le propriétaire à des sanctions. En plus de l'enregistrement, la Grèce a introduit des plafonds géographiques pour soulager les centres urbains saturés. Le point phare est un moratoire sur les nouvelles inscriptions de location courte durée dans les trois arrondissements centraux d'Athènes (arrondissements 1, 2 et 3), courant jusqu'au 31 décembre 2026, avec extension à Thessalonique dès le 1er mars 2026 et des restrictions spécifiques dans les localités insulaires sous pression comme Santorin et Chania.
Pour un acheteur de luxe, la lecture pratique dépend de la localisation. Le marché des villas des Cyclades sur lequel se concentrent nos clients est en général hors du moratoire du centre d'Athènes, mais les limites propres aux îles (Santorin en particulier) et les règles municipales doivent être vérifiées bien par bien avant de présumer un usage libre en location courte durée. Un bien acheté en partie pour un revenu locatif dans une zone plafonnée peut avoir un profil de revenu très différent d'un bien en zone non restreinte ; la position d'enregistrement et de zonage relève donc de la due diligence, pas de l'après-coup.
L'impôt, la taxe climatique et la règle des 60 jours
Le revenu de location courte durée est imposé à un barème progressif — souvent cité en tranches de 15 %, 25 %, 35 % et 45 % à mesure que le revenu augmente — dans le cadre de la Loi 5073/2023, qui a durci le traitement des revenus LCD. S'ajoute par-dessus la redevance climatique (Climate Crisis Resilience Fee) introduite par la Loi 5346 : une charge par nuit allant de 0,50 à 15 € selon la saison et la catégorie d'hébergement, qui remplace l'ancienne taxe de séjour de type hôtelier et renchérit sensiblement les locations de luxe en haute saison. Les propriétaires doivent aussi respecter des exigences d'équipements de sécurité obligatoires (dispositifs incendie et premiers secours, par exemple) pour une annonce conforme.
Autre piège : la règle des 60 jours — globalement, louer un bien en courte durée au-delà d'un seuil de jours dans l'année peut faire basculer l'activité de la location privée vers une classification commerciale, avec les obligations fiscales et de conformité plus lourdes qui en découlent. L'articulation précise du décompte des jours, des tranches de revenu et de la taxe climatique dépend des faits et change avec chaque loi de finances. Ces chiffres proviennent des directives de l'AADE et des Lois 5073/2023 et 5346 et sont directionnels ; confirmez les tranches en vigueur, la redevance par nuit applicable et le statut d'enregistrement de votre commune avec un fiscaliste grec avant de vous fier à des projections locatives.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- AADE — Autorité indépendante des recettes publiques (administration fiscale grecque : impôt de transfert, ENFIA, plus-value, succession, registre AMA location courte durée) ↗
- Loi 5073/2023 & Loi 5346 — Fiscalité de la location courte durée, enregistrement AMA et redevance climatique (Climate Crisis Resilience Fee) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, fiscales, de location et successorales grecques sont techniques et évoluent souvent — plusieurs allègements ici (suspension de la TVA, suspension de la plus-value) sont limités dans le temps au 31 décembre 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (dikigóros), un notaire (symvolaiográfos) ou un fiscaliste (logistís/forotechnikós) grec pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.