Marché Immobilier
Grèce 2026

Au niveau national, les prix résidentiels ont continué de monter en 2025 : le prix des appartements a progressé de 7,8 % en moyenne sur l'année selon la Banque de Grèce, en décélération après +9,1 % en 2024, avec un quatrième trimestre autour de +7,6 % sur un an. La hausse a été plus forte hors d'Athènes — de l'ordre de 9 à 10 % à Thessalonique et dans les autres villes, contre environ 6 % à Athènes. Dans le segment luxe des Cyclades, les biens prime vue mer se sont appréciés plus vite encore. Ces chiffres sont des indices nationaux directionnels, pas l'évaluation d'un bien précis.

En ordres de grandeur directionnels pour du prime : Mykonos environ 6 000–12 000+ €/m² (villas côtières prime au-dessus de 10 000 €/m²), Santorin 4 500–15 000 €/m² (positions caldeira 9 000–15 000), Paros 4 000–8 000 €/m², Antiparos 4 000–9 000 €/m² et Naxos 2 000–4 000 €/m². Le prix réel dépend fortement de l'emplacement, de la vue et du bien lui-même — les villas caldeira et front de mer d'exception peuvent dépasser la borne haute.

Cela dépend de la localisation. En vertu de la loi 5162/2024, les zones de forte demande — Attique, Thessalonique et, nommément, Mykonos et Santorin — sont à 800 000 €, comme toute île de plus de 3 100 habitants (ce qui inclut Paros, Naxos et Syros). Les îles plus petites, sous 3 100 habitants, comme Antiparos, restent à 400 000 €. Une voie à 250 000 € subsiste pour les conversions de commercial en résidentiel et la restauration de bâtiments classés, plus un parcours start-up à 250 000 €. Vérifiez toujours la classification en vigueur avant de vous engager.

Le scénario directionnel est constructif : les prix montent encore (même s'ils ralentissent), la demande internationale est profonde, le tourisme a battu des records en 2025 (~38 millions de visiteurs, ~23,6 Md€ de recettes), la suspension de TVA sur le neuf court jusqu'à fin 2026 et l'offre insulaire est structurellement rare. En regard, les rendements se sont comprimés après des années de hausse, la saisonnalité et les permis dans les îles ajoutent des frictions, et les règles de location courte durée se durcissent. Nous construisons un dossier bien par bien plutôt qu'un pari sur le timing de marché.

Oui, pour l'instant. La suspension de la TVA de 24 % sur les ventes de logements neufs a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 (loi 5246/2025). Les logements neufs éligibles sortent du champ de la TVA et ne supportent que le droit de mutation, bien plus faible (environ 3–3,09 %), ce qui réduit sensiblement les coûts d'acquisition. Le régime est optionnel pour le promoteur : vérifiez le statut de chaque programme avant de compter dessus.

Oui. La Grèce n'impose aucune restriction générale à la propriété étrangère, y compris pour les acheteurs hors UE, et la pleine propriété (freehold) est disponible. Il faut un numéro fiscal grec (AFM) et un compte bancaire local ; les biens situés dans des zones frontalières ou stratégiques désignées requièrent une autorisation préalable. Un achat au seuil requis peut aussi qualifier le propriétaire pour le titre de séjour Golden Visa.

La saisonnalité — beaucoup d'îles ont une haute saison courte et un accès plus rare hors saison ; les permis, cartes forestières et titres insulaires exigent une due diligence rigoureuse ; les règles de location courte durée se resserrent, et les biens qualifiants pour le Golden Visa sont totalement interdits de location courte durée ; enfin la liquidité est variable — Mykonos se revend le plus vite au vivier le plus large, tandis que Santorin, Antiparos et Naxos sont des marchés plus étroits, portés par le relationnel, qui demandent un horizon de sortie plus long.

Parmi les îles, Mykonos est le marché le plus reconnu internationalement et le plus liquide, se revendant le plus vite au vivier d'acheteurs le plus large, la liquidité de Paros étant profonde et en amélioration. Athènes offre le marché continental le plus profond. Santorin, Antiparos et Naxos sont plus étroits et relationnels : prévoyez-y un horizon de vente plus long.

Non. Selon les règles actuelles, les biens acquis pour qualifier au Golden Visa sont interdits de location courte durée (type Airbnb). Par ailleurs, plusieurs zones — dont le centre d'Athènes et, à partir de 2026, des zones touristiques signalées pour extension comme Santorin et Paros — gèlent les nouvelles inscriptions en location courte durée, et la loi 5170/2025 ajoute des normes de sécurité et une limite de deux biens par personne. Vérifiez le régime en vigueur pour le bien précis avant de compter sur des revenus locatifs.

Les marchés insulaires grecs sont opaques, saisonniers et largement off-market. En tant que conseiller à l'achat indépendant, GADAIT compare objectivement îles et classes d'actifs plutôt que de pousser un seul stock, vérifie titre, permis et licences locatives, négocie pour vous et pilote le parcours Golden Visa lorsqu'il s'applique — ce qui réduit sensiblement le risque d'un achat transfrontalier.