Golden Visa Grèce
par l'immobilier

Depuis la loi 5162/2024, les seuils immobiliers dépendent de la zone. 800 000 € s'appliquent en Attique (Grand Athènes), à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants. 400 000 € s'appliquent dans le reste du pays. Une voie à 250 000 € subsiste pour la conversion de bâtiments commerciaux en résidentiel et pour la restauration de bâtiments classés ou protégés, à condition que les travaux soient achevés avant le dépôt de la demande. Ces chiffres reflètent le cadre en vigueur mi-2026 et sont confirmés avec nos partenaires juridiques avant tout engagement.

Non. Un bien acquis pour obtenir le Golden Visa ne peut pas être loué en courte durée, façon Airbnb, dans le cadre de l'économie du partage. La location de longue durée, elle, reste autorisée. Le non-respect de cette interdiction expose à des amendes administratives — évoquées autour de 50 000 €, davantage dans certains cas — et peut mettre en péril le titre de séjour. Nous structurons chaque acquisition en tenant compte de cette règle dès le départ.

Oui, mais uniquement en longue durée. Les biens Golden Visa peuvent être loués via des baux résidentiels de longue durée classiques ; seule la location courte durée dans l'économie du partage (Airbnb, Booking) est interdite. Cela oriente la stratégie de rendement : nous modélisons des revenus de location longue durée, et non des projections saisonnières, pour ces actifs.

Le palier de 800 000 € couvre les zones les plus demandées : l'Attique (la région du Grand Athènes, y compris la Riviera athénienne), le district de Thessalonique, Mykonos, Santorin, ainsi que toute île de plus de 3 100 habitants. Les petites îles et l'essentiel de la Grèce continentale relèvent du palier à 400 000 €. Nous confirmons le zonage exact de chaque bien avant tout engagement.

Oui. Pour les paliers à 400 000 € et 800 000 €, le bien doit présenter une surface intérieure utile d'au moins 120 m². Les balcons, places de stationnement et débarras enregistrés séparément n'entrent généralement pas dans ce calcul. Le seuil des 120 m² est un point d'éligibilité que nous vérifions systématiquement sur chaque bien retenu.

Dans les zones à forte demande, l'investissement doit porter sur un seul bien atteignant le seuil applicable — il n'est pas possible d'additionner plusieurs lots plus petits. Un bien unique détenu en indivision peut toutefois qualifier plusieurs demandeurs principaux, par exemple un couple marié, sous réserve des règles de quote-part. Nous confirmons la position en vigueur avec nos partenaires juridiques au cas par cas.

Le Golden Visa couvre toute la famille avec un seul investissement : le conjoint ou partenaire (y compris de même sexe), les enfants célibataires à charge jusqu'à 21 ans, ainsi que les parents du demandeur principal et ceux du conjoint. Un investissement qualifiant unique couvre tous les membres éligibles sans relever le seuil.

Le Golden Visa accorde un titre de séjour de cinq ans, renouvelable tant que l'investissement qualifiant est conservé. Aucune durée de séjour minimale n'est exigée pour conserver le titre, et il permet la libre circulation dans l'espace Schengen.

La citoyenneté grecque relève d'une procédure distincte. La naturalisation devient en principe envisageable après sept ans, mais elle suppose une résidence effective et réelle en Grèce — attestée en général par une présence physique substantielle chaque année — ainsi que des critères de langue et d'intégration. Le Golden Visa seul, sans résidence effective, ne conduit pas au passeport. Nous orientons nos clients vers des avocats spécialisés en droit de l'immigration sur ce point.

La taxe d'acquisition principale est la taxe de transfert de propriété, à 3,09 % de la valeur. Les logements neufs bénéficient d'une suspension de la TVA de 24 %, prolongée jusqu'à fin 2026 : les biens neufs éligibles sont donc taxés au taux de transfert de 3,09 % plutôt qu'à la TVA. S'ajoutent les frais de notaire (indicativement autour de 1 % plus TVA), les honoraires d'avocat, les frais de cadastre et les frais de dossier et de carte du Golden Visa. Les montants exacts sont confirmés au cas par cas avec nos partenaires juridiques et fiscaux.

Les délais sont indicatifs et dépendent de la complétude du dossier et du traitement administratif. L'obtention du numéro fiscal grec (AFM) et du compte bancaire, la due diligence et l'acte notarié, puis le dépôt de la demande et la prise de biométrie s'étalent en général sur quelques mois. Une fois la demande déposée avec les pièces requises, les demandeurs bénéficient généralement d'un droit de séjour légal pendant l'instruction du dossier.

Les cabinets d'immigration traitent les dossiers mais ne détiennent aucun bien ; les agences vendent des biens mais maîtrisent rarement le cadre du visa. GADAIT réunit les deux : un vrai portefeuille de villas et de résidences dans les Cyclades, à Mykonos, à Paros et à Athènes, et un conseil qui maintient chaque acquisition éligible au Golden Visa — la bonne zone, la règle des 120 m², la condition de bien unique et les restrictions de location — en coordination avec des partenaires juridiques et fiscaux vérifiés.