Un étranger peut-il acheter
à Dubaï ?

Oui — et en pleine propriété (freehold), dans les zones désignées par la Regulation No. 3 of 2006. L'émirat comptait 23 zones freehold à l'origine ; le périmètre s'est depuis étendu à plus de 60 zones, couvrant Palm Jumeirah, Downtown, Business Bay, Dubai Marina, JBR, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour ou Palm Jebel Ali. Hors de ces zones, l'achat reste possible en usufruit ou bail longue durée jusqu'à 99 ans, mais pas en pleine propriété.

Une résidence de marque associe un appartement ou une villa freehold à une maison de luxe (hôtelière, mode ou automobile) qui en signe les intérieurs et en opère les services — conciergerie, spa, restauration — comme un hôtel géré à demeure. Selon Savills, Dubaï est en 2026 le premier marché mondial des branded residences avec plus de 140 projets recensés, et ces adresses se négocient en moyenne 25 à 35 % au-dessus d'un bien freehold comparable non brandé — la prime de la marque, du service et de la rareté (nombre d'unités volontairement limité).

L'écrasante majorité des ventes off-plan à Dubaï se font par échéancier : les formules les plus courantes en 2026 sont 80/20, 60/40 et 50/50 (le premier chiffre payé pendant la construction, le second à la livraison), avec un acompte de réservation de 5 à 20 % et des plans post-handover pouvant s'étaler jusqu'à 5 ans après la livraison. Les résidences de marque ultra-luxe imposent souvent des structures plus concentrées avant handover — Vela Viento et Armani Beach Residences sont en 60/40, Como Residences en 20/60/20.

Un investissement immobilier d'au moins AED 2 000 000 (valeur inscrite au titre de propriété) donne droit à un Golden Visa de 10 ans, renouvelable, sans exigence de séjour minimum pour le conserver. Le seuil peut être atteint en cumulant plusieurs biens, un achat off-plan auprès d'un promoteur agréé DLD est éligible, et un bien acquis à crédit peut aussi qualifier dès lors que sa valeur atteint AED 2M — l'obligation porte sur la valeur du bien, pas sur le montant versé cash. Le bien doit se situer en zone freehold.

Les Émirats arabes unis n'appliquent ni impôt sur le revenu des particuliers, ni impôt sur les plus-values immobilières en nom propre — loyers perçus et plus-values à la revente ne sont pas taxés. La corporate tax de 9 % introduite en 2023 ne s'applique pas à la détention immobilière personnelle d'un particulier ; elle peut en revanche s'appliquer si le bien est exploité en location courte durée sous licence commerciale ou détenu via une société. Point souvent ignoré : la municipalité de Dubaï prélève une housing fee de 5 % sur la valeur locative, payée par l'occupant via la facture DEWA (eau/électricité), pas par le propriétaire non-résident qui loue son bien.

Dans les zones freehold désignées par la Regulation No. 3 of 2006 — Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emirates Hills, DIFC (résidentiel) et Palm Jebel Ali comptent parmi les plus recherchées. Le zonage s'est élargi de 23 zones d'origine à plus de 60 aujourd'hui — vérifier le statut freehold exact d'un projet reste une étape de due diligence à part entière avant réservation.

Selon la presse spécialisée (Zawya, 2026), un Sky Mansion Penthouse des Bugatti Residences by Binghatti (Business Bay) s'est vendu AED 550 millions (environ 150 millions $) — un record pour le Moyen-Orient — tandis qu'un autre exemplaire est affiché à AED 750 millions. Le record précédent était détenu par un penthouse duplex des Como Residences (Palm Jumeirah), vendu AED 500 millions en novembre 2023. Ces transactions restent des exceptions de très haut de marché ; l'entrée de gamme des mêmes résidences de marque démarre généralement entre AED 20M et AED 27M.

Oui, sous conditions plus resserrées que pour un résident : les banques émiraties financent les non-résidents avec un LTV généralement de l'ordre de 50 à 75 % de la valeur du bien selon la banque, le profil et le projet — les seuils exacts varient d'un établissement à l'autre et restent à confirmer au cas par cas (Emirates NBD, Mashreq et ADCB figurent parmi les banques actives sur ce segment). Beaucoup d'acquéreurs internationaux privilégient aussi le crédit lombard ou la banque privée dans leur pays de résidence, en particulier pour les biens en VEFA où le promoteur propose déjà un échéancier de paiement.

Depuis la Law No. 8 of 2007, tout projet off-plan à Dubaï doit détenir un compte séquestre (escrow) dédié auprès d'une banque trustee agréée par la RERA/DLD. Les fonds des acheteurs y sont déposés et libérés au promoteur uniquement par jalons de construction certifiés par un contrôleur indépendant — le promoteur ne peut pas utiliser librement l'argent des acheteurs avant d'avoir construit. C'est l'un des dispositifs de protection les plus robustes des marchés off-plan mondiaux, et il distingue nettement Dubaï de juridictions moins régulées.

Off-plan (sur plan), l'acheteur paie par échéancier sous protection escrow, avec un prix d'entrée généralement plus bas et un potentiel de plus-value à la livraison — mais un risque calendrier et un bien qu'on ne visite pas encore. Sur le marché secondaire (biens livrés), le prix intègre déjà l'achèvement et l'historique de gestion de la résidence, le financement bancaire est plus simple à obtenir, et la transaction se conclut par un transfert direct au bureau du trustee DLD contre un NOC (No Objection Certificate) délivré par le promoteur ou l'association de propriétaires.

Les service charges (charges de copropriété) sont indexées par la RERA : comptez 10 à 30 AED/sqft/an pour un immeuble standard, 50 à 70+ AED/sqft/an pour une tour de luxe à Downtown ou sur la Palm, et souvent davantage pour une résidence de marque ultra-luxe — le chiffre exact se communique projet par projet. À cela s'ajoutent la housing fee municipale de 5 % sur la valeur locative (à la charge de l'occupant) et les frais DEWA courants. Il n'y a en revanche aucune taxe foncière annuelle comparable à une taxe foncière européenne.