Ce que couvre vraiment une due diligence à l'étranger
Avant de signer sur un bien à l'étranger, cinq vérifications décident si vous gardez votre argent : la liquidité à la revente de la micro-localisation exacte, ce qui peut légalement être construit sur les parcelles voisines, la structure de détention et ses conséquences sur la plus-value et la succession, une vérification indépendante du titre — hypothèques, bornage, permis — et une évaluation indépendante pour éviter le prix étranger. Chacune est vérifiable avant de s'engager. Aucune ne se corrige ensuite sans frais.
C'est la checklist de l'acquéreur — les cinq erreurs qui coûtent sept chiffres, et les dix points à cocher avant de s'engager. C'est celle que nous passons nous-mêmes, côté acquéreur. Les règles propres à chaque pays — coûts, fiscalité, limites à la propriété étrangère — sont en bas de page.
Nous ne sommes pas le bon interlocuteur pour tout le monde
Cette checklist est écrite pour des acquéreurs qui comptent détenir, puis un jour revendre, un bien dans un pays qui n'est pas le leur. Si c'est votre cas, les cinq vérifications ci-dessous sont celles qui décident du résultat.
- Familles internationales en quête d'une résidence secondaire
- Entrepreneurs et family offices qui diversifient
- Futurs résidents et expatriés
- Promoteurs de domaines d'exception
Ce que nous prenons en charge de l'autre côté du brief : le sourcing, les visites et la négociation sont à nous, comme toute la chaîne derrière l'achat — avocats, fiscalistes, banques, et la coordination qui continue après la vente.
Les cinq erreurs que nous voyons le plus souvent
Acheter une maison à l'étranger devrait être l'un des grands plaisirs d'une vie, pas une leçon à sept chiffres. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes — et comment les éviter, point par point.
Tomber amoureux de la vue, et oublier la revente
Pourquoi ça coûteUne vue exceptionnelle vous vend le bien, mais elle ne vendra pas forcément au suivant. Des biens trophées achetés à l'émotion restent des années sans acquéreur, ou se revendent sous leur prix d'achat. La vue est payée le jour où vous achetez ; c'est la liquidité qui vous protège le jour où vous sortez.
Comment l'éviterAvant de tomber amoureux, demandez-vous qui sera votre acheteur et en combien de temps vous l'atteignez. Regardez les vraies données de revente et la demande locative, pas la plaquette.
À vérifier avant de signer- Les reventes comparables dans la même micro-localisation, 24 derniers mois
- Le délai de vente moyen des biens similaires
- Le rendement locatif et le taux d'occupation, si le revenu compte
- Le vivier réel d'acquéreurs pour une sortie à 5 ou 10 ans
Le terrain vide d'à côté est votre futur voisin
Pourquoi ça coûteCe champ, cette ruine ou ce parking à côté de votre villa peut devenir un immeuble de cinq étages, un hôtel ou deux ans de chantier — effaçant la vue, l'intimité et la prime que vous avez payée pour elles.
Comment l'éviterTraitez les abords comme une partie de l'actif. Vérifiez ce qui peut légalement être construit sur chaque parcelle voisine, aujourd'hui et selon les permis déjà déposés.
À vérifier avant de signer- Le zonage et la destination des parcelles voisines
- Les permis de construire déjà déposés à proximité
- Les limites de hauteur, de densité et de recul du littoral
- Les protections ou classements susceptibles d'évoluer
La mauvaise structure de détention — et la fiscalité explose à la revente
Pourquoi ça coûteLa façon dont vous détenez le bien — en direct, par une société, par un autre véhicule — change votre imposition sur la plus-value, vos taxes annuelles et la transmission à vos enfants. Restructurer après la signature coûte cher, et s'avère parfois impossible.
Comment l'éviterArrêtez la structure avant l'offre, avec un conseil fiscal transfrontalier, en raisonnant sur la revente et la succession, pas seulement sur l'achat.
À vérifier avant de signer- Le traitement de la plus-value à la revente
- Les règles de succession pour un non-résident
- Les taxes annuelles de détention : fortune, foncier, société
- La convention fiscale entre votre pays et celui du bien
Signer sans vérification indépendante du titre
Pourquoi ça coûteÀ l'étranger, un bien magnifique peut porter des hypothèques, un litige de bornage, une extension non déclarée ou un titre incomplet. Découvert après la signature, le problème est le vôtre — et la facture d'avocat aussi.
Comment l'éviterNe vous reposez jamais sur le seul avocat du vendeur. Faites diligenter une vérification juridique indépendante et un titre purgé avant tout mouvement de fonds.
À vérifier avant de signer- Un titre propre et complet au nom du vendeur
- Aucune hypothèque, sûreté ou charge inscrite
- Un bornage conforme à l'acte et au cadastre
- Un permis pour chaque construction et chaque extension
- Un accès, des réseaux et des servitudes garantis
Payer le prix étranger
Pourquoi ça coûteSans intelligence locale, les acquéreurs internationaux paient couramment au-dessus du marché réel — parce que les seules personnes qui les conseillent sont payées par le vendeur. La prime est invisible jusqu'au jour de la revente.
Comment l'éviterFaites établir une évaluation indépendante et de vrais comparables locaux, et travaillez avec un conseil côté acquéreur dont le seul intérêt est le vôtre.
À vérifier avant de signer- Une évaluation indépendante, pas l'estimation de l'agent vendeur
- De vrais comparables locaux, pas des prix affichés
- Une représentation et une négociation côté acquéreur
- Le détail complet des taxes, frais et coûts de clôture
La question de l'argent, destination par destination
La due diligence ne pèse qu'une fraction du coût d'un achat — et l'achat lui-même coûte trois fois plus cher dans une destination que dans une autre. Ce sont nos propres chiffres publiés, chacun tiré d'une page que nous tenons et datons.
| Destination | Tout compris, en sus du prix | Dont la vérification indépendante |
|---|---|---|
| Dubaï | ≈ 6,5 % (achat comptant) | Évaluation bancaire ≈ 3 000 AED |
| Maurice | ≈ 6,5–7,5 % | Notaire, dégressif ≈ 2 % → 0,5 % |
| Alpes françaises | ≈ 7–8 % | Notaire ≈ 1 % |
| Grèce | ≈ 9–11 % | Avocat ≈ 1,5 % + TVA |
| Marbella | ≈ 10–13 % ancien · 13–14 % neuf | Avocat ≈ 1 % + TVA |
| Seychelles | ≈ 18–19 % | — |
Exemple chiffré — une villa à 1 000 000 € en Grèce
Les frais d'acquisition représentent environ 89 000 à 114 000 € en sus du prix. L'avocat indépendant, dans cette enveloppe, pèse environ 18 600 € — 1,9 % du prix, et près d'un sixième des frais de transaction. Une expertise technique ajoute à partir de 5 000 €, un bornage 500 à 1 500 €. Dit simplement : les vérifications coûtent moins de 3 % du prix. Les erreurs qu'elles évitent se comptent en centaines de milliers.
Sources
- Grèce, Marbella, Dubaï, Alpes, Maurice, Seychelles — frais d'acquisition — nos propres pages destination, relevées le 9 juillet 2026
- Grèce — expertise technique et bornage — KG Nordic Advisory et guides de praticiens grecs, recoupés le 28 septembre 2026
- Espagne — évaluation (tasación) 250–600 € — plusieurs sources espagnoles de transaction, recoupées le 28 septembre 2026
Les chiffres sont directionnels et ne valent jamais devis : les honoraires varient selon le bien, la juridiction et l'étendue de la mission. Ce qui vient de nous est daté et tenu ; ce qui vient d'ailleurs est nommé.
Avant de signer — dix points non négociables
Si vous ne pouvez pas cocher les dix avec confiance, vous n'êtes pas prêt à vous engager. Vos coches restent sur cet appareil.
Les règles qui changent avec la frontière
La due diligence est universelle ; les règles ne le sont pas. Ces pages portent les chiffres et le cadre juridique de nos destinations, et sont datées.
Vous vendez plutôt que vous n'achetez ? Découvrez notre mandat de vente confidentiel.
Chasseur immobilier de luxe, du côté de l'acquéreur uniquement — Maurice, Dubaï, Marbella, Grèce, Maldives et Alpes. Chaque prix et chaque règle de cette page sont sourcés (promoteurs, bureaux de vente, textes officiels EDB/MRA) et datés ; les pages sont re-vérifiées chaque trimestre.
Notre méthode éditoriale →FAQ — La due diligence d'un achat à l'étranger
C'est l'ensemble des vérifications menées avant la signature, sur cinq terrains : la liquidité à la revente de la micro-localisation, ce qui peut légalement être construit sur les parcelles voisines, la structure de détention et ses conséquences fiscales et successorales, la vérification indépendante du titre — hypothèques, bornage, permis, accès — et une évaluation indépendante. Chacune se vérifie avant de s'engager ; aucune ne se répare ensuite sans frais.
Cela dépend de la juridiction et de la propreté du dossier. Une vérification de titre simple avec un avocat local se compte en jours ou en quelques semaines ; un terrain au titre incomplet, avec une extension non déclarée ou une succession derrière, prend plus longtemps. Le bon ordre est de lancer les vérifications avant le compromis, ou de conditionner le compromis à leur résultat.
Vous pouvez vous y fier pour ce pour quoi il est payé : représenter le vendeur. Dans la plupart des pays, sa commission est payée par le vendeur — c'est légal et normal — mais son devoir de loyauté n'est pas envers vous. Un conseil côté acquéreur est mandaté et payé par vous, et négocie contre cet intérêt plutôt qu'à ses côtés.
C'est la prime qu'un acquéreur international paie au-dessus du marché local réel, faute de comparables et d'évaluation indépendante. Ce n'est en général pas un piège délibéré : elle vient du fait d'acheter sur un prix affiché plutôt que sur des preuves. Elle est invisible le jour de l'achat et très visible le jour de la revente.
Oui, et leurs travaux sont distincts. L'avocat vérifie le titre, les charges, les permis et le contrat dans la juridiction locale. Le conseil trouve et qualifie le bien, mène les vérifications de marché, négocie et coordonne les spécialistes — avocat, fiscaliste, banque, notaire — jusqu'à la signature.
L'Espagne — Marbella et Sotogrande, la France — les Alpes, Paris et la Riviera, Dubaï et les Émirats, la Grèce, l'île Maurice, les Maldives, les Seychelles et les États-Unis. Une même équipe relie ces marchés, ce qui compte quand un acquéreur hésite entre un chalet et une villa en bord d'océan.
Faites passer cette checklist à votre liste courte
Envoyez-nous les biens que vous considérez. Nous passons les cinq vérifications, nous vous disons ce que nous trouvons, et nous vous montrons les opportunités off-market que la plupart des acquéreurs ne voient jamais. Confidentiel, et sans engagement.
Newsletter
Faites partie des privilégiés.
Inscrivez-vous à la newsletter Gadait International et recevez les dernières tendances du marché du luxe ainsi que des opportunités exclusives de propriétés d'exception en avant-première.
Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.