Prévoyez de façon réaliste 10–13 % en plus du prix d'achat. Le poste le plus lourd est l'impôt de transmission : à la revente, vous payez l'ITP à 7 % en Andalousie ; dans le neuf, vous payez à la place l'IVA (TVA) à 10 % plus l'AJD (droits de timbre) à 1,2 %. S'ajoutent : le notaire pour environ 0,2–0,5 %, le registre foncier, un avocat autour de 1 % + IVA, et un NIE (numéro fiscal d'étranger) coûtant environ 10 € par personne. La plusvalía municipale est en principe à la charge du vendeur, mais elle est négociable contractuellement — point de vigilance. Chaque taux est à confirmer avec un avocat ou un fiscaliste espagnol pour votre cas.
Revente ou neuf : deux régimes fiscaux différents
L'impôt de transmission applicable dépend du fait que le bien soit une revente ou un logement neuf (première transmission). Une revente supporte l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), perçu par la Junta de Andalucía à 7 %. Un logement neuf acheté au promoteur supporte à la place l'IVA (TVA) nationale à 10 %, plus l'AJD (Actos Jurídicos Documentados, droits de timbre) à 1,2 % en Andalousie. On ne paie jamais les deux régimes sur le même achat.
| Poste de coût | Revente | Neuf |
|---|---|---|
| Impôt de transmission | ITP 7 % (Junta de Andalucía) | — |
| TVA (IVA) + timbre (AJD) | — | 10 % + 1,2 % |
| Notaire | ~0,2–0,5 % | ~0,2–0,5 % |
| Registre foncier | barème fixe modéré | barème fixe modéré |
| Avocat (recommandé) | ~1 % + IVA | ~1 % + IVA |
| NIE (par personne) | ~10 € | ~10 € |
| Surcoût réaliste tout compris | ~10–13 % | ~13–14 % |
Les taux correspondent aux chiffres andalous et nationaux actuels, mais doivent être confirmés avec un avocat ou un asesor fiscal espagnol pour votre bien et votre date précis — la fiscalité régionale change.
Le piège de la plusvalía et le NIE
La plusvalía municipale (impôt local sur la hausse de la valeur du terrain) est légalement à la charge du vendeur lors d'une vente — mais le point de vigilance est que les contrats la reportent parfois sur l'acheteur, lisez donc attentivement le contrat privé de vente. Par ailleurs, tout acheteur étranger a besoin d'un NIE (Número de Identidad de Extranjero) : il ne coûte qu'environ 10 € par personne mais reste un prérequis absolu — vous ne pouvez ni signer, ni ouvrir un compte bancaire espagnol, ni payer les taxes sans lui ; obtenez-le tôt.
À retenir en pratique : modélisez les 10–13 % (revente) ou ~13–14 % (neuf) comme un coût réel et non optionnel, pas comme un détail, et faites confirmer par votre avocat qui supporte la plusvalía dans le contrat précis avant de signer.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Junta de Andalucía — Fiscalité régionale (ITP, bonification Patrimonio, location touristique VUT/NRUA) ↗
- Agencia Tributaria — Administration fiscale espagnole (IRNR, revenu imputé, Modelo 210/211, ISGF) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. La fiscalité immobilière, les règles de séjour et de location espagnoles sont complexes, régionales et évoluent souvent ; chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (abogado), un conseiller fiscal (asesor fiscal) ou un notaire espagnol pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.