Oui, mais les règles se sont durcies en 2025. Depuis le 3 avril 2025, une réforme de la Ley de Propiedad Horizontal permet à la copropriété (communauté de voisins) de bloquer ou d'encadrer les locations touristiques à la majorité des trois cinquièmes (3/5), et d'imposer jusqu'à +20 % de charges de copropriété aux logements loués en meublé touristique. La licence touristique (VUT) est liée au bien lui-même et se transmet à la revente, et le propriétaire doit déposer une déclaration annuelle NRUA entre le 1er février et le 2 mars. Marbella en tant que commune reste ouverte sans plafond global, contrairement à certaines communes voisines — mais vérifiez au cas par cas et confirmez avec un avocat local.
La copropriété peut désormais dire non
Le plus grand changement se joue à l'échelle de l'immeuble. La réforme d'avril 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal donne à la comunidad de propietarios (syndic de copropriété) un vrai pouvoir sur la location courte durée : à la majorité des 3/5, elle peut interdire les nouvelles locations touristiques ou les conditionner, et elle peut aussi appliquer jusqu'à +20 % sur les charges des appartements utilisés en location touristique. Avant de compter sur des revenus saisonniers d'un appartement, vous devez donc vérifier les statuts de la copropriété et toute résolution récente — un achat favorable peut être ruiné par un vote hostile de la copropriété.
La licence VUT et la déclaration NRUA
Côté administratif, louer à des touristes en Andalousie exige que le bien soit enregistré comme Vivienda con Fines Turísticos (VUT). La licence est liée au logement plutôt qu'au propriétaire, ce qui signifie qu'elle peut être transmise à l'acheteur lors d'une revente — un vrai point de valeur quand on achète un bien qui en détient déjà une. Le propriétaire a en outre une obligation de déclaration annuelle, la NRUA, à déposer dans la fenêtre du 1er février au 2 mars.
Côté localisation, Marbella elle-même a jusqu'ici gardé le marché ouvert sans plafond municipal global, alors que certaines communes voisines ont introduit des limites plus strictes — la réponse dépend donc réellement de l'adresse. Parce que les règles de copropriété, la VUT et la NRUA interagissent et font l'objet de réformes actives, faites confirmer la situation exacte pour l'immeuble et le lot précis par un avocat local avant de compter sur des revenus de location touristique.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- BOE — Réforme de la Ley de Propiedad Horizontal (pouvoirs de la copropriété sur la location touristique, avril 2025) ↗
- Junta de Andalucía — Fiscalité régionale (ITP, bonification Patrimonio, location touristique VUT/NRUA) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. La fiscalité immobilière, les règles de séjour et de location espagnoles sont complexes, régionales et évoluent souvent ; chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (abogado), un conseiller fiscal (asesor fiscal) ou un notaire espagnol pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.