Sur le fond, oui — et c'est aussi légal et très répandu en Espagne. Les agences de Marbella partagent couramment leurs mandats et se répartissent les honoraires entre celle qui détient le mandat et celle qui présente l'acquéreur : la même maison peut donc se retrouver des deux côtés d'une transaction. Le problème structurel n'est pas le partage, c'est la négociation : un même conseil ne peut pas défendre le prix le plus haut et le prix le plus bas en même temps. Le test pratique tient en deux points. D'abord, qui paie les honoraires et sur quel produit — en Espagne c'est presque toujours le vendeur, ce qui indique de qui l'agence détient réellement le mandat. Ensuite, la double casquette est-elle annoncée par écrit avant que vous ne fassiez une offre ? Une agence qui l'annonce et se retire du conseil sur le prix gère le conflit ; celle qui ne l'annonce pas ne le gère pas.
Pourquoi la double représentation est la norme en Espagne
L'Espagne n'a pas de MLS unique au sens américain, mais Marbella dispose de plusieurs réseaux de partage par lesquels les agences font circuler leurs mandats. Un acquéreur qui pousse la porte d'une agence se voit donc souvent présenter des biens mandatés à d'autres maisons, les honoraires étant partagés entre les deux. C'est réellement utile : c'est ce qui permet de voir l'essentiel du marché disponible par un seul interlocuteur plutôt qu'en visitant quinze bureaux.
En Espagne, les honoraires sont payés par le vendeur, usuellement autour de 5 % et souvent davantage sur le prestige, et prélevés sur le produit de la vente. Ce seul fait tranche la question de savoir de qui l'agence est l'agent par défaut. Cela ne la rend pas malhonnête — la plupart se comportent correctement — mais l'incitation, sur la question précise du prix, penche d'un seul côté.
Où le conflit mord réellement
Ni sur l'accès aux biens, ni sur les formalités. Il mord à trois moments précis. Quand vous demandez à combien offrir : un conseil rémunéré en pourcentage du prix de vente par la partie adverse n'est pas une source neutre sur cette question. Quand la due diligence révèle quelque chose — un défaut, un problème de licence, une extension non déclarée : l'incitation à le présenter comme gérable est réelle. Et quand un second acquéreur se manifeste : quel intérêt sert le conseil en orchestrant une mise en concurrence ?
La réponse n'est pas de refuser la double représentation, ce qui couperait un acheteur de l'essentiel du marché de Marbella. C'est de savoir quelle casquette porte la personne en face de vous à chacun de ces trois moments, et de prendre le conseil sur le prix auprès de quelqu'un qui n'est pas payé par l'autre partie.
Ce qu'il faut demander, et ce que nous faisons
Trois questions suffisent. Qui paie vos honoraires sur cette transaction, et à quel pourcentage ? Détenez-vous le mandat sur ce bien, ou vous est-il partagé par une autre agence ? Et accepterez-vous de l'écrire avant que je ne fasse une offre ? Tout conseil qui hésite sur la troisième a répondu aux trois.
Notre position est volontairement étroite : sur une transaction donnée, nous agissons pour un seul côté, et nous disons lequel. Côté acheteur, nous détenons un mandat de recherche et représentons l'acquéreur, y compris face à des vendeurs avec qui nous travaillons par ailleurs. Côté vendeur, nous détenons le mandat de vente et défendons le prix du propriétaire. Les deux ne se rencontrent pas sur le même bien — c'est la seule version de cet arrangement qui résiste à une négociation dure.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Colegio de Registradores — Statistiques du registre foncier espagnol (Estadística Registral Inmobiliaria) ↗
- BOE — Réforme de la Ley de Propiedad Horizontal (pouvoirs de la copropriété sur la location touristique, avril 2025) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. La fiscalité immobilière, les règles de séjour et de location espagnoles sont complexes, régionales et évoluent souvent ; chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un avocat (abogado), un conseiller fiscal (asesor fiscal) ou un notaire espagnol pour votre situation précise avant d'agir.
Mandats de vente pour propriétaires privés et promoteurs — Marbella, Grèce, Dubaï, Maurice, Maldives et Alpes. Sur une transaction donnée nous agissons pour un seul côté, et nous disons lequel. Chaque taux et chaque frais de cette page sont sourcés (textes officiels, cadastres, autorités fiscales) et datés ; les pages sont re-vérifiées chaque trimestre.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.