Oui — un acheteur français ou européen peut toujours acheter un bien aux USA en 2026, et il n'existe aucune restriction fédérale générale à la propriété immobilière US par un étranger : ni visa ni green card ne sont requis pour acheter. La nuance derrière les titres alarmants est que, depuis 2023, environ 36 États ont adopté des lois restreignant l'achat par des ressortissants de « pays préoccupants » précis — principalement Chine, Russie, Iran et Corée du Nord — et/ou l'achat de terres agricoles ou de terrains proches de bases militaires et d'infrastructures critiques. Ces lois visent ces nationalités et ces terrains sensibles, pas l'Europe ni la clientèle typique de GADAIT. La loi SB264 de Floride est l'exemple le plus commenté, et les analyses juridiques (Akerman, DarrowEverett) confirment qu'elle ne restreint pas un acheteur français ou européen standard. Confirmez néanmoins les règles en vigueur pour votre État et votre bien cibles avec un conseil local avant de vous engager.
Pas d'interdiction fédérale — et pourquoi les titres semblent plus effrayants que la loi
Le fait le plus important est aussi le plus simple : il n'existe pas de loi fédérale américaine générale empêchant un étranger d'acheter de l'immobilier résidentiel, ni d'obligation de détenir un visa, une green card ou un quelconque statut migratoire pour le faire. Un acheteur français, belge, suisse ou autre européen peut acquérir un condo à Miami, un appartement à Manhattan ou une maison à Los Angeles sur essentiellement le même fondement juridique qu'un acheteur américain, sous réserve des réalités fiscales et de détention traitées ailleurs dans ce cluster. Le récit « les étrangers ne peuvent plus acheter en Amérique » qui s'est répandu depuis 2023 ne décrit pas la position fédérale ; il décrit une mosaïque de lois d'État bien plus étroites que ne le suggèrent les titres.
Ce que ces lois d'État font réellement, c'est restreindre des catégories précises d'acheteurs et de terrains. Depuis 2023, environ 36 États ont adopté ou durci des statuts de type « alien land law » visant les ressortissants d'une courte liste de « pays préoccupants » — le plus souvent Chine, Russie, Iran et Corée du Nord — souvent centrés sur les terres agricoles ou les biens proches d'installations militaires et d'infrastructures critiques. Le moteur de cette politique est la sécurité nationale, pas une hostilité générale envers les acheteurs étrangers, d'où le fait que les lois ciblent des nationalités particulières et des terrains sensibles plutôt que d'interdire la propriété étrangère de façon générale. Pour un acheteur européen achetant une résidence en ville, ces statuts ne sont, dans la très grande majorité des cas, tout simplement pas déclenchés. L'état des lieux État par État est suivi par le Committee of 100, la référence à consulter si vous voulez la carte à jour.
La SB264 de Floride : la loi la plus citée, et pourquoi elle ne touche pas un acheteur français
Parce que la Floride est la destination numéro un des acheteurs étrangers, sa loi de 2023 — SB264, « Interests of Foreign Countries » — est celle qui génère le plus d'anxiété, il vaut donc la peine d'être précis sur ce qu'elle fait. La SB264 restreint l'achat de certains biens immobiliers floridiens par des personnes « domiciliées » dans, ou liées à, des pays étrangers préoccupants précis, avec des règles plus strictes pour les biens proches de bases militaires et d'infrastructures critiques, et les dispositions les plus sévères dirigées contre la Chine. C'est un statut ciblé de sécurité nationale, pas une interdiction de la propriété étrangère en général. Plusieurs analyses de cabinets d'avocats — dont celles publiées par Akerman et DarrowEverett — établissent clairement qu'elle joue contre les pays énumérés et les catégories de localisation sensibles, et qu'un acheteur ressortissant ou résident de France ou d'un autre pays européen achetant une résidence ordinaire à Miami n'est pas la cible de la loi.
Cela dit, « pas la cible » n'est pas la même chose que « à ignorer totalement ». Ces lois d'État sont récentes, elles ont été amendées, et les avocats de closing des États concernés incluent désormais couramment des déclarations ou attestations d'acheteur confirmant que l'acquéreur n'est pas visé par la restriction — une étape procédurale, pas un obstacle, pour un acheteur européen. La posture sensée est donc la réassurance sans complaisance : le client GADAIT standard ne fait face à aucune restriction significative, mais comme les règles sont propres à chaque État et encore évolutives, le texte en vigueur pour votre État cible et le type de bien exact doit être vérifié avec un conseil local dans le cadre de la transaction. La position « pas d'interdiction fédérale », le décompte d'environ 36 États et l'analyse de la Floride ici proviennent du tracker des alien land laws du Committee of 100 et du texte de la Florida SB264 avec les mémos juridiques Akerman et DarrowEverett ; confirmez la position en vigueur pour votre État et votre bien avant de vous engager.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Committee of 100 — Tracker des Alien Land Laws (lois d'État depuis 2023 restreignant l'achat immobilier par des ressortissants de « pays préoccupants » ; environ 36 États, ne visant pas les acheteurs européens) ↗
- Florida SB 264 (2023) — Interests of Foreign Countries, avec analyse juridique Akerman / DarrowEverett (restreint les acheteurs de pays visés et près des bases militaires / infrastructures critiques ; aucun impact sur un acheteur français/européen standard) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. L'impôt successoral, l'impôt sur les donations et sur le revenu américains, les règles au niveau des États et les restrictions à la propriété étrangère sont techniques, varient d'un État à l'autre et évoluent souvent. Chaque chiffre et chaque montage ici — en particulier tout ce qui touche à l'impôt successoral et à la transmission — doit être confirmé avec un fiscaliste américain et un avocat en droit successoral (et, pour les acheteurs français, un notaire) pour votre cas précis avant d'agir.
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