GADAIT est une maison de conseil française (78 Avenue des Champs-Élysées, Paris) qui accompagne les acheteurs francophones à Miami. Nous représentons l'acheteur, pas le vendeur, et menons tout l'achat en français : recherche sur tout le marché — off-market inclus —, explication du process de Floride (ITIN, contrat, escrow, title, closing), de la structuration (LLC ou nom propre), du FIRPTA, de la taxe foncière (~1–2 %/an) et de l'absence d'impôt d'État, due diligence avec conseil indépendant et négociation de votre côté.
Le conseil francophone qui manque à Miami
Miami attire depuis longtemps les acquéreurs français, belges, suisses et québécois. Pourtant, le marché prime local est tenu par des agences anglophones qui représentent le vendeur et cherchent à écouler leur stock. Résultat : l'acheteur francophone se retrouve seul face au process de Floride, à une fiscalité transfrontalière méconnue (FIRPTA, estate tax américain) et à une négociation rapide menée dans une langue qui n'est pas la sienne.
GADAIT comble précisément ce vide. Nous sommes une maison de conseil française, installée au 78 Avenue des Champs-Élysées, avec un desk couvrant Miami. Notre métier n'est pas de vendre un catalogue mais de vous représenter, vous, entièrement du côté de l'acheteur — comme un chasseur immobilier de luxe, mais dédié à la Floride. Nous recherchons tout le marché, y compris l'off-market, expliquons chaque étape en français et négocions dans votre seul intérêt.
Pourquoi un conseil côté acheteur à Miami ?
À Miami, la quasi-totalité des agents travaillent à conclure une annonce : leur mission est d'écouler du stock, pas de défendre vos intérêts. Un conseil côté acheteur inverse la logique. Nous n'avons rien à vendre : notre unique mandat, c'est votre acquisition — le bon bien, aux meilleures conditions, tous les risques vérifiés avant de vous engager.
Agence de Miami ou conseil côté acheteur ?
La distinction est simple mais décisive. Une agence locale cherche à conclure son stock et représente le vendeur, en anglais ou en espagnol. Un conseil côté acheteur recherche tout le marché, vous représente et travaille en français. Voici ce que cela change concrètement.
| Agence locale de Miami | Conseil GADAIT | |
|---|---|---|
| Qui elle représente | Le vendeur et ses annonces | Vous — l'acheteur uniquement |
| Langue de travail | Anglais / espagnol | Français natif, de A à Z |
| Ce qu'elle vous montre | Les annonces qu'elle détient | Tout Miami, off-market inclus |
| Fiscalité FR / BE / CH | Rarement traitée | FIRPTA, estate tax, convention expliqués |
| Intérêt | Écouler son stock | Le bon bien, le meilleur prix |
| Confidentialité | Annonces publiques | Discrétion family office |
Acheter en Floride, expliqué aux francophones
Le process américain diffère du parcours français : pas de notaire, mais une title company au centre, un contrat d'achat standard, un dépôt en escrow et un closing formel. Voici les six étapes clés, que nous pilotons pour vous de bout en bout.
Combien coûte un achat à Miami ?
Au-delà du prix, un achat comptant à Miami suppose une enveloppe de frais acheteur d'environ 2 à 5 % — plus légère que la plupart des marchés européens. Les postes principaux sont la documentary stamp tax sur l'acte, la title insurance, et les frais de closing et d'enregistrement. Le financement ajoute des frais bancaires. À part, prévoyez la taxe foncière annuelle d'environ 1 à 2 % de la valeur. Le tableau ci-dessous résume les ordres de grandeur 2026.
| Poste | Taux indicatif | Note |
|---|---|---|
| Documentary stamp tax (acte) | ~0,6 % | Taxe sur l'acte de vente à Miami-Dade, réglée au closing |
| Title insurance | ~0,5–1 % | Assurance-titre protégeant votre propriété |
| Frais de closing & registre | ~0,3–0,7 % | Title company, escrow, frais d'enregistrement |
| Avocat | 1 500–3 000 $ | Revue indépendante du contrat et du closing |
| Enveloppe acheteur totale | ~2–5 % | Achat comptant ; le financement ajoute des frais bancaires |
| Taxe foncière annuelle | ~1–2 %/an | Récurrente — varie selon la commune et le millage |
Ordres de grandeur indicatifs 2026 pour la région de Miami. La documentary stamp tax, les taux de title insurance et le millage communal varient ; la taxe foncière dépend de la commune et d'un éventuel statut homestead. À confirmer avec un avocat de Floride et un conseil fiscal selon votre situation.
Fiscalité pour non-résidents (FR / BE / CH)
Devenir propriétaire à Miami sans résider aux États-Unis crée des obligations dans deux pays. Voici les points à anticiper — tous à valider avec un conseil fiscal, la convention entre votre pays et les États-Unis encadrant l'articulation pour éviter la double imposition.
- Pas d'impôt d'État en FlorideLa Floride ne prélève aucun impôt sur le revenu d'État, l'une des raisons majeures qui font préférer Miami à New York ou Los Angeles. Les règles fédérales restent applicables.
- Taxe foncière annuelle & HOALa taxe foncière d'environ 1 à 2 % de la valeur est due chaque année au comté, à laquelle s'ajoutent les charges de copropriété (HOA) et l'assurance du bien — à budgéter en amont.
- Revenus locatifs & ITINSi vous louez, les revenus locatifs américains sont imposables et exigent en général un ITIN et une déclaration américaine annuelle ; une option pour l'imposition au réel permet de déduire les charges. Votre pays de résidence peut aussi les imposer, avec crédit conventionnel.
- FIRPTA à la reventeÀ la revente par un propriétaire étranger, l'acheteur retient en principe 15 % du prix brut au titre du FIRPTA (taux réduit ou nul pour une résidence sous certains seuils). C'est une retenue à valoir sur votre impôt américain réel sur la plus-value, régularisé par déclaration.
- Exposition à l'estate tax américainUn bien immobilier américain détenu en direct par un particulier non-américain peut être soumis à l'impôt fédéral sur les successions au-delà d'un seuil très bas (environ 60 000 $). La structure de détention — LLC, trust ou holding — sert souvent à gérer ce risque, sous réserve de vos règles françaises, belges ou suisses.
Éléments d'information généraux, non exhaustifs, à valider impérativement avec un conseil fiscal américain et de votre pays de résidence, selon votre situation, votre structure de détention et votre patrimoine.
Où acheter à Miami
Des tours de Brickell aux plages de Sunny Isles, chaque secteur a son profil, ses prix et son art de vivre. Nous vous aidons à choisir le bon micro-marché avant de sourcer — voici une orientation sur les adresses que nous couvrons le plus.
L'accès off-market à Miami
Une part importante des plus belles propriétés en front de mer et des penthouses de Miami ne paraît jamais sur les portails. Ces biens confidentiels se vendent discrètement, via des réseaux privés de propriétaires, promoteurs, family offices et conseils de confiance — par souci de sécurité, de confidentialité ou de simple préférence. Pour y accéder, il faut être introduit par un acteur reconnu du marché.
C'est l'un des apports les plus concrets de notre desk Miami : nous ouvrons ces portes pour nos clients francophones. En travaillant avec nous, vous ne voyez pas seulement ce qui est sur le MLS — vous accédez au marché réel, y compris aux actifs trophées qui changent de mains sans jamais être annoncés. Découvrez notre sélection de propriétés aux États-Unis et demandez-nous l'off-market correspondant à votre brief.
La mission, étape par étape
Une méthode structurée transforme un projet ouvert en une acquisition maîtrisée. Chaque étape est confidentielle et menée en français, et vous conservez un interlocuteur unique du premier brief à la remise des clés.
Pourquoi GADAIT à Miami ?
Nous ne sommes ni un portail ni une agence de vitrine. Nous sommes une maison de conseil française qui achète pour votre compte à Miami — avec un desk local, un accès off-market et un accompagnement entièrement en français.
FAQ — Acheter à Miami en français
Oui, sans aucune restriction. Les États-Unis n'imposent aucune condition de nationalité ni de résidence pour acquérir un bien résidentiel, et la Floride est l'un des marchés les plus internationaux du pays. Vous n'avez besoin ni de carte verte ni de visa pour être propriétaire. Pour gérer la fiscalité américaine — déclaration, FIRPTA, revenus locatifs —, il vous faudra généralement un ITIN (numéro fiscal individuel), dont nous coordonnons l'obtention. Acheter un bien ne confère en soi aucun droit au séjour.
Ce n'est pas obligatoire. Acheter en nom propre est le plus simple et le moins coûteux. Une LLC américaine (souvent adossée à une structure de détention étrangère) peut apporter une protection en responsabilité, de la confidentialité au registre public et, surtout pour un particulier non-américain, aider à gérer l'exposition à l'impôt fédéral sur les successions (US estate tax) — qui peut s'appliquer au-delà d'un seuil très bas (environ 60 000 $) sur les actifs américains détenus en direct. La bonne structure dépend de vos objectifs et de votre fiscalité française, belge ou suisse : nous l'arbitrons avec un fiscaliste transfrontalier avant la signature.
Au titre du FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), lorsqu'un propriétaire étranger revend un bien américain, l'acheteur retient en principe 15 % du prix de vente brut et les reverse à l'IRS. Le taux peut tomber à 10 % pour une résidence vendue à 1 000 000 $ ou moins, et la retenue peut être supprimée pour une résidence à 300 000 $ ou moins achetée pour y habiter. Ce n'est pas l'impôt final : votre plus-value réelle est régularisée par déclaration, et la convention fiscale franco-américaine règle l'imputation pour éviter la double imposition. À valider avec un fiscaliste américain.
La Floride ne prélève aucun impôt sur le revenu d'État — c'est l'un de ses grands atouts. Le principal coût récurrent est la taxe foncière annuelle (property tax), qui dans la région de Miami se situe généralement autour de 1 à 2 % de la valeur selon la commune et le taux (millage). S'y ajoutent les charges de copropriété (HOA), l'assurance du bien (plus élevée pour le bord de mer et les immeubles anciens) et, pour un non-résident, une déclaration américaine annuelle sur les éventuels revenus locatifs. Nous modélisons ces coûts de portage avant l'achat.
De nombreux acheteurs internationaux paient comptant. Si vous financez via un prêt « foreign national », les banques demandent en général un apport plus élevé qu'à un résident américain — souvent de l'ordre de 30 à 40 % ou plus —, avec justificatif de fonds, références bancaires et réserves. Les taux et conditions varient selon la banque et selon que vous achetez en nom propre ou via une LLC. Nous pouvons vous introduire auprès de prêteurs habitués aux dossiers non-résidents et transfrontaliers.
Miami combine l'absence d'impôt d'État en Floride, des vols directs depuis Paris, Bruxelles et Genève, un marché prime profond et liquide, et l'une des plus fortes communautés internationales des États-Unis. Face à New York ou Los Angeles — qui appliquent un impôt d'État, et municipal à New York —, le profil fiscal de la Floride est plus léger, et le marché de Miami, libellé en dollars, transparent et riche en résidences de marque, en fait une première adresse américaine naturelle pour beaucoup d'acquéreurs francophones. La bonne ville dépend toutefois de votre usage et de vos objectifs, que nous évaluons avec vous.
Questions fréquentes
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.