Acheter via une société peut avoir du sens pour la succession ou la détention à plusieurs, mais cela ne réduit pas le coût d'entrée aux Seychelles : une société détenue par des étrangers reste non-seychelloise, elle a donc besoin du même permis Sanction et paie le même Sanction Duty de 12 %. La SCI (société civile immobilière) est en particulier un véhicule de droit français — elle peut aider un acheteur français sur la succession et éviter l'indivision, mais elle ne change rien côté seychellois et ajoute des obligations fiscales françaises (dont l'IFI sur l'immobilier). Qu'une structure « vaille le coup » dépend entièrement du cas et doit être validé à la fois avec un notaire français et un avocat local seychellois avant tout engagement.
Une structure n'échappe ni à la Sanction ni au droit
Le régime de la Sanction regarde si le propriétaire est seychellois, pas s'il s'agit d'une personne physique ou d'une société. Une société détenue par des non-Seychellois est traitée comme un acheteur étranger : même permis Sanction (formulaire IP/3), même Sanction Duty de 12 % sur la valeur de marché, mêmes règles de zone désignée et de seuils. Interposer une entité ne vous fait rien gagner côté coût seychellois.
Ce que la SCI apporte vraiment à un acheteur français
L'intérêt d'une SCI est français, pas seychellois. Elle organise la détention à plusieurs et évite l'indivision (utile pour un couple ou une famille), elle facilite la transmission progressive des parts et la gestion successorale, et elle apporte de la souplesse statutaire. Mais elle n'ouvre aucune économie sur le droit d'entrée aux Seychelles — le Sanction Duty de 12 % et les seuils restent dus à l'identique.
Le revers fiscal français à intégrer
Détenir un bien seychellois via une SCI française fait entrer ce bien dans votre univers fiscal français : assiette potentielle à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), traitement des plus-values de cession, et déclarations propres à la SCI. Vous cumulez donc les obligations françaises et seychelloises, et la SCI génère ses propres coûts de constitution et de tenue. Selon les cas, une société locale peut être envisagée, mais avec ses propres contraintes.
À valider des deux côtés avant de vous engager
Parce que la question de structure recouvre deux systèmes juridiques, elle doit être validée avec un notaire français et un avocat local seychellois avant tout engagement. N'adoptez pas une SCI en pensant qu'elle abaisse le coût seychellois — ce n'est pas le cas ; adoptez-la, le cas échéant, pour de bonnes raisons françaises de succession et de gouvernance, en connaissant son coût fiscal.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Chambers & Partners — Real Estate 2026, Seychelles ↗
- Seychelles Planning Authority — Guide d'acquisition immobilière par les non-Seychellois (SPA.gov.sc, mars 2025) ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les chiffres marqués « officiel » proviennent du guide de la Seychelles Planning Authority ; les chiffres marqués « directionnel » sont des estimations de marché à confirmer avec un notaire, un avocat ou un fiscaliste local pour votre bien précis.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.