En pratique, non — un non-citoyen ne peut plus acheter librement n'importe quel bien à Maurice. Depuis le budget 2025-2026, l'acquisition par un étranger hors schéme agréé (PDS, IRS, RES ou projet Smart City) n'est plus permise, avec une exception distincte : la voie G+2, qui permet à un non-citoyen d'acheter un appartement dans un immeuble d'au moins R+2, sous réserve d'un prix minimum de MUR 6 millions. À noter : le PDS a en pratique absorbé et remplacé l'IRS et le RES — les trois noms restent employés commercialement, mais le PDS (Property Development Scheme) est le régime de référence actuel. Confirmez le statut exact de tout projet précis avec un notaire mauricien avant de vous engager.
L'exigence de schéme, et l'exception G+2
La propriété immobilière étrangère à Maurice passe par des schémes agréés par le gouvernement. Un non-citoyen achète dans un développement PDS, IRS ou RES, ou dans un projet Smart City — des structures conçues précisément pour permettre, et encadrer, l'acquisition étrangère. À la suite du budget 2025-2026, l'acquisition par un non-citoyen hors de ces cadres agréés n'est plus permise, fermant des voies que certains acheteurs supposaient encore ouvertes.
La seule exception distincte est la voie G+2. Elle permet à un non-citoyen d'acquérir un appartement dans un immeuble résidentiel d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée (d'où « ground + 2 »), sous réserve d'un prix d'acquisition minimum de MUR 6 millions. Point crucial : le G+2 est une voie d'accès à la propriété, pas une voie de résidence : acheter par ce biais ne confère pas, en soi, le permis de résidence qu'ouvre un achat en schéme à 375 000 USD (voir notre question sur la résidence). Traitez le G+2 et la résidence par investissement comme deux questions séparées.
PDS, IRS, RES : pourquoi les labels se chevauchent
La soupe de sigles crée une vraie confusion. L'IRS (Integrated Resort Scheme) et le RES (Real Estate Scheme) étaient les cadres d'origine de la propriété étrangère. Ils ont depuis été remplacés par le PDS (Property Development Scheme), qui les a harmonisés et remplacés comme régime unique actuel pour les nouveaux développements. Les domaines IRS et RES existants subsistent et sont toujours commercialisés sous ces noms, et les agents continuent d'employer les trois termes indifféremment — mais pour un achat neuf, le régime applicable est presque toujours le PDS.
L'implication pratique pour un acheteur est de regarder au-delà du label marketing vers la réalité juridique : quel schéme régit réellement le titre, ce qu'il permet, et quelles obligations (prix minimum, occupation, revente) s'y attachent. Une villa vendue « façon IRS » peut en fait être une unité PDS aux règles différentes. Parce que le cadre a été durci en 2025-2026, vérifiez le statut juridique actuel et précis de l'unité exacte avec un notaire mauricien — ne vous fiez pas au seul terme de la brochure.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Economic Development Board (EDB) Maurice — Directives d'acquisition immobilière par les non-citoyens et permis de résidence ↗
- Gouvernement de Maurice — Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 / Budget & Finance Bill 2025-2026 ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, de séjour, successorales et fiscales mauriciennes sont techniques et évoluent souvent — notamment le changement de droit d'enregistrement du 1er juillet 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un notaire, un fiscaliste ou un avocat mauricien pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.