Pour un non-citoyen achetant dans un schéme agréé (PDS/IRS/RES/Smart City), le poste phare est le droit d'enregistrement, qui passe de 5 % à 10 % au 1er juillet 2026 (Finance Act 2025 / Finance Bill 2025-2026). Le point clé, souvent ignoré : c'est la date d'enregistrement de l'acte notarié qui fixe le taux, pas la date de signature du contrat de réservation — un acheteur qui réserve avant juillet 2026 mais enregistre après paie quand même 10 %. S'ajoutent des frais de notaire dégressifs (environ 2 % à 0,5 % selon la tranche de prix), une TVA de 15 % sur certains services, et une charge administrative EDB d'environ Rs 10 000. Confirmez chaque chiffre avec un notaire mauricien avant tout engagement.
Le passage de 5 % à 10 %, et la date qui compte vraiment
En vertu du Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 et du Finance Bill 2025-2026, le droit d'enregistrement dû par un non-citoyen acquérant sous un schéme agréé (IRS, RES, PDS ou projet Smart City) double, passant de 5 % à 10 % à compter du 1er juillet 2026. C'est un changement matériel du coût total d'un achat, et le premier chiffre que tout acheteur de 2026 doit modéliser.
Le point qui piège les acheteurs est la date déclencheuse. Le taux est fixé par la date d'enregistrement de l'acte de transfert notarié auprès du Registrar-General — et non par la date de signature du contrat de réservation ou préliminaire. Un acheteur qui réserve une villa en mai 2026 mais dont l'acte n'est enregistré qu'en août 2026 paie 10 %, pas 5 %. Sur un achat sur plan (VEFA), où l'enregistrement peut suivre la signature de plusieurs mois, ce risque de calendrier représente de l'argent réel. Faites confirmer par écrit, par votre notaire, la date d'enregistrement attendue et le taux de droit qui s'y appliquera avant de signer.
Le reste des frais : notaire, TVA et charge EDB
Au-delà du droit d'enregistrement, trois postes façonnent le coût réel. Les frais de notaire sont dégressifs : environ 2 % sur la première tranche de prix, puis diminuant vers 0,5 % sur les tranches supérieures, de sorte que sur une grosse acquisition le coût notarial moyen est bien inférieur à 2 %. Une TVA de 15 % s'applique à certains services liés à la transaction (et, dans les ventes en schéme, elle est en général déjà intégrée au prix du promoteur) : confirmez avec le notaire et le promoteur ce qui est TTC. Enfin, l'EDB prélève une charge administrative de traitement d'environ Rs 10 000 sur la demande d'acquisition par un non-citoyen.
Au total, et en mettant de côté le changement de droit, les frais hors droit restent modestes selon les standards internationaux. Mais c'est sur la ligne du droit d'enregistrement que se joue la décision de 2026 : l'écart entre 5 % et 10 % sur un bien à 1 M USD est de 50 000 USD. Ces chiffres sont actuels et directionnels ; le droit exact, le barème notarial, le traitement TVA et la charge EDB pour votre acte et votre date précis doivent être confirmés avec un notaire et un fiscaliste mauriciens avant de vous y fier.
Sources
Sources officielles et expertes de cette réponse :
- Gouvernement de Maurice — Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 / Budget & Finance Bill 2025-2026 ↗
- Economic Development Board (EDB) Maurice — Directives d'acquisition immobilière par les non-citoyens et permis de résidence ↗
- Mauritius Revenue Authority (MRA) — Droit d'enregistrement, TVA, impôt sur le revenu et plus-values ↗
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles immobilières, de séjour, successorales et fiscales mauriciennes sont techniques et évoluent souvent — notamment le changement de droit d'enregistrement du 1er juillet 2026. Chaque chiffre et chaque règle ici doit être confirmé avec un notaire, un fiscaliste ou un avocat mauricien pour votre situation précise avant d'agir.
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Peu d’envois. Beaucoup de pertinence.