L'Île Maurice en 2026 : un petit marché qui s'est revalorisé vite
Dernière révision juillet 2026 · Équipe conseil GADAIT · Desk Maurice
Maurice dispose d'un repère de prix public vraiment solide : le Residential Property Price Index (RPPI), base 100 en 2019, construit sur les actes du Registrar-General par Statistics Mauritius et publié chaque trimestre par PropertyCloud.mu — la référence citée à l'international par Global Property Guide. Sur cet indice, les prix ont dépassé 237,9 fin 2024 (un record, +29,8% sur un an), soit une hausse cumulée d'environ 140% depuis 2019, et atteint près de 247,8 au T2 2025, le T3 2025 restant en progression de 13,89% sur un an.
Au niveau des transactions, PropertyCloud.mu rapporte un prix moyen affiché 2025 de 34,4 M MUR (≈ 740 000 USD) pour les biens éligibles aux étrangers, en hausse de 12,62% sur un an, tandis que les maisons se situent à 29,9 M MUR et les appartements à 20,5 M MUR. Fait notable : aucune agence conseil de l'île n'avait publié de rapport de marché daté et sourcé avant celui-ci — les leaders vendent des stocks ; la donnée, elle, est détenue par un portail et l'office statistique. GADAIT comble ce vide.
« Maurice a doublé en six ans sur le RPPI, mais le chiffre qui compte en 2026 n'est pas la hausse passée — c'est le droit de 10% qui tombe le 1er juillet et le fait que la liquidité n'est réelle que dans une poignée de schémas côtiers. Nous conseillons d'acheter l'adresse, le schéma et la sortie, dans cet ordre. Un indice sourcé vous protège de l'argumentaire commercial. »
Prix par région : 10 zones clés
Maurice n'est pas un marché unique. Le nord et l'ouest concentrent la liquidité et la demande locative touristique ; l'est détient le stock ultra-prime de marque ; le centre offre des flux longue durée plus stables. Les fourchettes ci-dessous sont directionnelles — à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une valorisation.
| Zone | Fourchette prime (MUR/m²) | ≈ €/m² | Point fort |
|---|---|---|---|
| Grand Baie | 185 000–220 000 MUR/m² | ≈ 3 800–4 500 € | Nord phare, liquidité, villas PDS/IRS |
| Tamarin | 155 000–190 000 MUR/m² | ≈ 3 200–3 900 € | Côte ouest, 15–20% sous Grand Baie |
| Rivière Noire / Black River | 180 000–230 000 MUR/m² | ≈ 3 700–4 700 € | Marina, kitesurf, villas prime |
| Beau Champ (Est) | 180 000–260 000 MUR/m² | ≈ 3 700–5 300 € | Ultra-prime, Anahita, résidences de marque |
| Île aux Cerfs / lagon Est | 200 000–300 000 MUR/m² | ≈ 4 100–6 100 € | Rareté, golf, front de resort |
| Bel Ombre (Sud) | 150 000–210 000 MUR/m² | ≈ 3 100–4 300 € | PDS golf & plage, sud émergent |
| Péreybère | 150 000–200 000 MUR/m² | ≈ 3 100–4 100 € | Nord, demande locative, appartements |
| Flic en Flac | 130 000–190 000 MUR/m² | ≈ 2 700–3 900 € | Plage ouest, locatif mixte |
| Moka (Smart City) | 120 000–180 000 MUR/m² | ≈ 2 500–3 700 € | Centre, écoles, flux longue durée |
| Floréal | 100 000–150 000 MUR/m² | ≈ 2 000–3 100 € | Résidentiel des hauts, climat frais |
Fourchettes directionnelles pour biens prime, issues des revues de marché 2026 (PropertyCloud.mu et rapports d'agences) et des estimations du desk GADAIT. Grand Baie, Tamarin et Rivière Noire sont ancrés sur des chiffres publiés 2022–2024 (~160 000–220 000 MUR/m² dans les zones iconiques, +~10% 2022–24) ; les autres zones sont des estimations du desk GADAIT. Montants en MUR convertis à ~49 MUR = 1 € (juillet 2026) ; à lire comme un ordre de grandeur, pas un taux fixe.
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Où le marché se traite vraiment
Grand Baie & le Nord (Péreybère)
Grand Baie est le marché de luxe phare de l'île et le plus liquide : la baie concentre villas millionnaires, résidences PDS et IRS et programmes Smart City. Les chiffres publiés situent le luxe autour de 185 000 MUR/m² en 2022, montant à ~210 000 MUR/m² en 2024 (+13,5%). Péreybère, voisine, ajoute du stock d'appartements à forte demande locative courte durée. C'est là que la revente est la plus simple — un point décisif pour un acheteur non-résident.
Tamarin & Rivière Noire (Ouest)
La côte ouest se traite sur le lifestyle — surf, marina, kitesurf et couchers de soleil sur le lagon. Les prix prime à Rivière Noire et Tamarin dépassent souvent 200 000 MUR/m², même si Tamarin et Cap Tamarin restent généralement 15–20% sous Grand Baie, offrant une alternative plus calme et orientée valeur pour les familles et les télétravailleurs.
Anahita, Beau Champ & l'Est
La côte est détient le stock ultra-prime de marque et enregistre les prix moyens affichés les plus élevés de l'île. Anahita — domaine golf-et-lagon approuvé par l'EDB — ancre le segment, avec les Four Seasons Private Residences (désormais vendues) et les One&Only Private Homes qui soutiennent les valorisations sommet. Le front d'Île aux Cerfs et les rental pools gérés par les resorts définissent le haut du marché.
Bel Ombre & le Sud
Le sud est la frontière de luxe émergente de l'île : domaines PDS golf-et-plage et cadre plus nature, plus calme. Les prix d'entrée sont généralement inférieurs au nord, ce qui est précisément la thèse — se positionner avant la maturation des infrastructures et des marques.
Moka Smart City & le Centre
La demande de l'intérieur monte : le centre a généré ~28% des demandes malgré ~15% de l'offre listée. Moka Smart City, avec écoles internationales, bureaux et design vert, porte des flux locatifs longue durée et corporate plus stables — un profil de risque différent de la côte, privilégié pour la stabilité plutôt que le rendement touristique. Floréal ajoute du résidentiel des hauts au climat plus frais.
Ce qui fait bouger le marché
- Demande étrangère portée par la résidenceLes acheteurs étrangers acquièrent presque exclusivement via les schémas approuvés par l'EDB — PDS, IRS, RES, Smart City Scheme, Invest Hotel Scheme et appartements G+2 éligibles. Un achat à partir de 375 000 USD ouvre un permis de résidence pour l'acheteur et ses ayants droit : c'est le vrai moteur de la demande, pas le rendement.
- Le droit de 10% au 1er juillet 2026Aux termes de la Finance Act 2025, le droit d'enregistrement sur les acquisitions par non-citoyens dans les schémas EDB double, de 5% à 10%, et la taxe de transfert foncier sur les reventes à des non-citoyens passe aussi à 10%, pour les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026 — même si la réservation est antérieure. Attendez-vous à des transactions anticipées avant l'échéance, puis à une activité plus calme juste après.
- Offre prime limitée & coûts de constructionLa Banque de Maurice attribue la croissance soutenue des prix — malgré un crédit hypothécaire plus lent — à une pression demande-offre persistante, à des coûts de construction encore élevés et à l'intérêt étranger continu. Le foncier côtier prime constructible est rare, ce qui soutient les valeurs dans les schémas établis.
- Résidences de marqueLes Four Seasons Private Residences à Anahita (vendues) et les One&Only Private Homes ont fixé une référence de propriété de marque sur la côte est, tirant le plafond ultra-prime vers le haut et validant les rental pools opérés par l'hôtelier pour les non-résidents.
Qui achète, par nationalité
La demande étrangère se concentre sur quelques marchés sources. France et Afrique du Sud représentaient ensemble environ 42% des entrées d'investissement direct à Maurice en 2025 (EDB / PropertyCloud), et sont les deux nationalités d'acheteurs dominantes.
| Origine | Position | Signal |
|---|---|---|
| France | Premier groupe d'acheteurs étrangers | ~23,5% des arrivées touristiques 2025 ; ancrage historique PDS/IRS |
| Afrique du Sud | Source la plus dynamique | ~4,66 Md MUR investis en 2024, +22,6% sur un an |
| Royaume-Uni | Segment établi | Golf, retraite et relocalisation lifestyle |
| Allemagne / UE | Segment secondaire | Demande rental pool et résidence secondaire |
Sources : Economic Development Board (EDB) et commentaires PropertyCloud.mu, 2025–2026. Les parts sont directionnelles et varient selon le schéma et l'année.
Comment achètent les étrangers — et à quel coût
Les non-citoyens achètent au sein des schémas approuvés par l'EDB. Un achat à partir de 375 000 USD dans un schéma éligible accorde un permis de résidence renouvelable à l'acheteur et ses ayants droit tant que le bien est détenu.
- PDS — Property Development SchemeLa voie principale aujourd'hui : villas et appartements dans des développements resort approuvés, ouverts aux non-citoyens avec résidence à partir de 375 000 USD.
- IRS / RES (schémas historiques)Integrated Resort et Real Estate Schemes — les cadres antérieurs, toujours présents sur le marché de la revente (Anahita, domaines de Grand Baie).
- Smart City SchemeVilles mixtes master-planifiées comme Moka — résidentiel, bureaux, écoles et infrastructures vertes, éligibles à la propriété par des non-citoyens.
- Appartements G+2Appartements dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, achetables par des non-citoyens (seuil de résidence à 375 000 USD).
| Coût / taxe | Taux | Précision |
|---|---|---|
| Droit d'enregistrement (schéma EDB, non-citoyen) | 10% | Contre 5% pour les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026 |
| Taxe de transfert foncier (revente à non-citoyen) | 10% | Contre 5% à partir du 1er juillet 2026 (côté vendeur) |
| Frais de notaire | ~0,5–2% | Barème, sur le prix d'achat |
| Seuil permis de résidence | 375 000 USD | Accorde la résidence à l'acheteur + ayants droit |
Sources : Finance Act 2025 / Budget national 2025–2026, PwC Maurice, KPMG et commentaires DECORDIER. Confirmez toujours les taux et seuils en vigueur auprès d'un notaire mauricien avant d'engager.
Rendements locatifs & d'où ils viennent
Les rendements bruts à Maurice sont modérés mais adossés à une vraie économie touristique et à un pic d'hiver européen (novembre–avril). Les résidences de marque échangent du rendement contre un rental pool géré, clé en main.
| Zone | Type de bien | Occupation | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Grand Baie | Appartement PDS 2–3 ch. | Élevée (pic nov.–avr.) | 4–6% |
| Tamarin / Black River | Villa 3–4 ch., piscine | Forte saisonnalité | 4–6% |
| Anahita / Beau Champ | Résidence de marque / villa golf | Rental pool géré | 3–5% |
| Flic en Flac | Appartement 2 ch., plage | Régulière | 4–6% |
| Moka (Smart City) | Appartement 2–3 ch. | Longue durée, corporate | 4–5% |
Rendements bruts directionnels issus des revues de marché 2026 et de l'observation du desk GADAIT ; les 3–5% des résidences de marque reflètent les rental pools gérés d'Anahita/côte est. Les rendements nets sont inférieurs après gestion, charges de copropriété et droit de juillet 2026.
Une lecture honnête des risques
- Marché de niche, liquidité inégaleLa revente est simple à Grand Baie, Tamarin et Anahita ; elle peut être lente hors des schémas côtiers établis. Achetez là où existe un vrai marché secondaire.
- Coûts de transaction en hausseLe passage du droit de 5% à 10% au 1er juillet 2026 alourdit sensiblement l'entrée (et la revente) — intégrez-le à tout calcul de rendement sur la durée de détention.
- Dépendance réglementaire & deviseLa valeur est liée à la continuité des schémas de résidence de l'EDB et à la roupie mauricienne. Les deux sont stables aujourd'hui, mais ce sont des variables qu'un acheteur sérieux doit peser.
Indice de prix : Residential Property Price Index (RPPI), base 100 en 2019, compilé par Statistics Mauritius sur les actes du Registrar-General et publié chaque trimestre par PropertyCloud.mu (237,9 fin 2024, +29,8% sur un an, ~+140% cumulé depuis 2019 ; ~247,8 au T2 2025 ; +13,89% sur un an au T3 2025) — également repris par Global Property Guide. Prix moyens affichés (biens éligibles étrangers 34,4 M MUR, maisons 29,9 M MUR, appartements 20,5 M MUR, 2025) : PropertyCloud.mu. Données d'investissement étranger et de nationalité des acheteurs : Economic Development Board (EDB) et PropertyCloud. Fiscalité : Finance Act 2025 / Budget national 2025–2026, PwC Maurice, KPMG, DECORDIER. Les fourchettes MUR/m² par zone sont des estimations directionnelles issues des revues de marché 2026 et du desk GADAIT Maurice, pas des valorisations formelles. Montants en MUR convertis à ~49 MUR = 1 € (juillet 2026) ; à lire comme un ordre de grandeur, pas un taux fixe. Revu par le desk conseil GADAIT Maurice, juillet 2026.
Pourquoi nous confier votre acquisition à Maurice ?
Nous conseillons sur les côtes où le marché se traite vraiment — Grand Baie, Tamarin, Rivière Noire et Anahita — avec une vue sourcée des prix, des schémas et de la sortie, pas un argumentaire commercial.
FAQ — Marché Immobilier Île Maurice 2026
Il n'existe pas de prix national unique au m² : Maurice est un marché à deux vitesses. Sur la ceinture côtière prime (Grand Baie, Tamarin, Rivière Noire, Beau Champ), les fourchettes directionnelles vont d'environ 155 000 à 260 000 MUR/m², soit ~3 200–5 300 €/m² à ~49 MUR/€ (revues de marché 2026, desk GADAIT). Au niveau national, PropertyCloud.mu situe le prix moyen affiché 2025 des biens éligibles aux étrangers à 34,4 M MUR (≈ 740 000 USD), en hausse de 12,62% sur un an.
Oui, fortement. L'indice officiel des prix résidentiels (RPPI), base 100 en 2019, calculé sur les actes du Registrar-General par Statistics Mauritius et publié chaque trimestre par PropertyCloud.mu, a dépassé 237,9 fin 2024 — soit ~+140% depuis 2019 — et atteint environ 247,8 au T2 2025, le T3 2025 restant en hausse de 13,89% sur un an. La croissance devrait continuer en 2026 mais devenir plus sélective (PropertyCloud, Banque de Maurice).
Le Residential Property Price Index (RPPI) suit les prix des transactions résidentielles à Maurice depuis une base 100 en 2019. Les données sous-jacentes proviennent du Registrar-General (actes) et sont compilées par Statistics Mauritius ; PropertyCloud.mu le publie et le commente chaque trimestre et il est cité à l'international par Global Property Guide. C'est le repère de prix public le plus solide du marché — et aucune agence conseil n'avait publié de rapport sourcé avant celui-ci.
Oui, mais essentiellement au sein des schémas approuvés par l'Economic Development Board (EDB) : PDS (Property Development Scheme), IRS, RES, Smart City Scheme, Invest Hotel Scheme et appartements G+2 éligibles. Un achat à partir de 375 000 USD dans un schéma éligible ouvre en outre un permis de résidence pour l'acheteur et ses ayants droit. Hors de ces schémas, la propriété étrangère est restreinte.
Aux termes de la Finance Act 2025, pour les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026, le droit d'enregistrement sur les acquisitions par non-citoyens dans les schémas EDB (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS, G+2) passe de 5% à 10%, et la taxe de transfert foncier sur une revente à un non-citoyen passe également à 10%. Ces taux s'appliquent même si le contrat de réservation est antérieur. Sources : Finance Act 2025 / Budget 2025–2026, PwC Maurice, KPMG, DECORDIER.
Directionnellement, le nord et l'ouest — Grand Baie, Péreybère, Tamarin, Flic en Flac — offrent la demande touristique et mixte la plus forte, avec des rendements bruts typiquement de 4 à 6%. Les résidences de marque à Anahita/Beau Champ tournent plutôt à 3–5% brut mais offrent un rental pool géré, clé en main. Le centre (Moka Smart City, Quatre Bornes) convient à des flux longue durée corporate plus stables, à 4–5%.
Les Français restent le premier groupe d'acheteurs étrangers. L'Afrique du Sud est la source qui croît le plus vite — l'investissement sud-africain a atteint environ 4,66 Md MUR en 2024, +22,6% sur un an. France et Afrique du Sud représentaient ensemble ~42% des entrées d'investissement direct en 2025 (EDB / PropertyCloud). Les acheteurs britanniques et allemands composent l'essentiel du reste.
Le segment ultra-prime se concentre sur la côte est : les Four Seasons Private Residences à Anahita (désormais vendues) et les One&Only Private Homes soutiennent les valorisations les plus élevées de l'île. Anahita, domaine approuvé par l'EDB, est l'adresse de référence pour la propriété de marque golf-et-lagon avec rental pool opéré par l'hôtelier.
C'est un marché de niche : la liquidité est bonne dans les schémas côtiers établis (Grand Baie, Tamarin, Anahita) mais plus faible ailleurs, la revente pouvant être plus lente hors zones prime. La hausse du droit au 1er juillet 2026 augmente les coûts de transaction. La valeur dépend aussi de la continuité des schémas de résidence et de la roupie mauricienne — un conseil honnête pèse ces trois variables avant d'engager.
Oui, dans certaines limites. Un achat à partir de 375 000 USD dans un schéma approuvé par l'EDB (PDS/IRS/RES/Smart City) accorde un permis de résidence à l'acheteur, son conjoint et ses ayants droit tant que le bien est détenu. C'est une voie de résidence, pas une citoyenneté automatique, et elle reste conditionnée au maintien des schémas — un point que nous signalons à chaque client.
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